NOVI PORESKI TRETMAN PRIHODA OD IZDAVANJA NEPOKRETNOSTI U ZAKUP ILI PODZAKUP – OD 1. JANUARA 2017. GODINE

Od 1. januara 2017. godine počinje primena odredaba od 65a do 65g Zakona o porezu na dohodak građana („Službeni glasnik RS”, br. 24/2001…i 112/2015, u daljem tekstu: Zakon), u kojima se utvrđuje novi poreski tretman prihoda od izdavanja nepokretnosti, i to konkretno:

1) do 31.12. 2016. godine prihodi od izdavanja sopstvenih nepokretnosti oporezovali su se kao prihod od kapitala, a

2) od 1. 1. 2017. godine prihodi od izdavanja sopstvenih nepokretnosti smatraće se prihodom od nepokretnosti.

Pogledajmo u nastavku kako se od 1. januara 2017. godine poreski tretira prihod od izdavanja u zakup ili u podzakup nepokretnosti.

Nepokretnosti i prihod od nepokretnosti

Kao što smo rekli, od 1. januara 2017. godine prihodi koje fizičko lice ostvari izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti smatraće se prihodima od nepokretnosti. To takođe znači da se od 1. januara 2017. godine prihod od izdavanja sopstvene nepokretnosti isključuje iz prihoda na koje se plaćao porez na prihode od kapitala (31.12. 2016. godine), prihod od izdavanja nepokretnosti u podzakup isključuje se iz drugih prihoda, a svi se oni poreski uključuju u prihode od nepokretnosti.

Prihodom od nepokretnosti, sa stanovišta Zakona, smatraju se prihodi koje obveznik ostvari izdavanjem u zakup nepokretnosti. Taj prihod je zapravo ostvarena zakupnina u koju se uračunava i vrednost svih izvršenih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, osim obaveza plaćanja troškova nastalih tokom zakupa, koji zavise od obima potrošnje zakupca (npr. električne energije, telefona i slično). Izuzetno, prihodi koje od izdavanja nepokretnosti ostvari preduzetnik koji obavlja delatnost izdavanja nepokretnosti oporezuju se kao prihod od samostalne delatnosti.

Nepokretnostima po osnovu čijeg izdavanja se ostvaruje prihod od izdavanja, u smislu Zakona, smatraju se:

– zemljište;

– stambene, poslovne i druge zgrade;

– stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi nadzemni i podzemni građevinski objekti, odnosno njihovi delovi.

Poreski tretman prihoda od izdavanja nepokretnosti

Kao što smo rekli, od 1. 1. 2017. godine prihod od davanja u zakup nepokretnosti smatra se prihodom od nepokretnosti, a obveznik poreza na ovaj prihod je fizičko lice (u našim primerima: rezident) koje izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti, na primer pravnom licu, ostvari prihode po tom osnovu. Pri tome imamo u vidu da fizička lica koja su vlasnici ili suvlasnici, ili zakupci nepokretne imovine, mogu po posebnom ugovoru tu imovinu da daju u zakup odnosno podzakup drugom fizičkom licu ili pravnom licu, ili preduzetniku. Obveznikom se ne smatra preduzetnik koji nepokretnosti izdaje u zakup ili podzakup u okviru obavljanja registrovane samostalne delatnosti.

Oporeziv prihod od nepokretnosti čini bruto prihod – iznos ostvarene zakupnine – u koju se uračunava i vrednost svih izvršenih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, osim obaveza plaćanja troškova nastalih tokom zakupa, koji zavise od obima potrošnje zakupca (električne energije, telefona i slično) – umanjen za normirane troškove u visini od 25% (član 65v Zakona). Izuzetno, kod utvrđivanja oporezivog prihoda od nepokretnosti ostvarenog po osnovu iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima za koje je plaćena boravišna taksa, normirani troškovi se priznaju u visini od 50% od bruto prihoda.

Obvezniku poreza na prihode od nepokretnosti se, na njegov zahtev, umesto normiranih troškova mogu priznati stvarni troškovi koje je imao pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, ako za to podnese dokaze.

Stopa poreza na prihode od kapitala po osnovu prihoda od izdavanja  nepokretnosti iznosi 20%.

Kada je u pitanju prihod od podzakupa, oporezivi prihod od nepokretnosti koji ostvari obveznik – zakupac koji nepokretnost izdaje u podzakup, čini razlika između zakupnine koju ostvaruje i zakupnine koju plaća zakupodavcu, i tu je takođe poreska stopa 20%.

Prema tome, elementi za obračun poreza na prihode od davanja u zakup  nepokretnosti su:

– uplata poreza po odbitku po stopi od 20%,

– na osnovicu koju čini bruto prihod (iznos zakupnine i vrednost svih realizovanih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac) umanjen za normirane troškove u visini od 25%, odnosno za 50% (za iznajmljivanje soba putnicima i turistima), odnosno za stvarno dokazane troškove.

Dakle, imajući u vidu navedene odredbe Zakona, prihodi od izdavanja nepokretnosti oporezuju se porezom na dohodak građana na prihode od nepokretnosti po stopi od 20%, koja se primenjuje na poresku osnovicu koju čini bruto prihod umanjen za normirane troškove u visini od 25%/50%, ili za stvarne troškove koje je obveznik imao pri ostvarivanju i očuvanju prihoda. Obveznik poreza od davanja u zakup nepokretnosti je fizičko lice koje ostvaruje prihod po tom osnovu (zakupodavac). Porez na prihode od davanja u zakup nepokretnosti obračunava se i plaća po odbitku kada je isplatilac prihoda pravno lice.

Primeri obračuna prihoda od nepokretnosti

U primeru obračuna poreza na nepokretnost:

– ugovoren je bruto iznos zakupnine u visini od 40.000 dinara;

– poreska osnovica koju čini oporezivi prihod dobija se umanjenjem bruto prihoda za iznos normiranih troškova od 25%, konkretno za 10.000 dinara (40.000 x 25% = 10.000), što znači da poreska osnovica iznosi (40.000 – 10.000) 30.000 dinara;

– primenom poreske stope od 20% na poresku osnovicu od 30.000 dinara dobija se iznos poreza od 6.000 dinara (30.000 x 20% = 6.000).

To znači da isplatilac prihoda (pravno lice) u konkretnom slučaju isplaćuje zakupodavcu 34.000 dinara (40.000 – 6.000 = 34.000) i dužan je da plati porez u iznosu od 6.000 dinara. Saglasno tome, bruto prihod po osnovu zakupnine u sebi sadrži i iznos poreza i „neto” prihod poreskog obveznika.

Ukoliko je sa zakupodavcem nepokretnosti ugovorena neto naknada (koja u sebi ne sadrži porez na dohodak građana), ona se, zbog dobijanja osnovice za obračun poreskih obaveza, mora prevesti u bruto iznos po sledećoj metodologiji:

1) ako je ugovorena neto naknada sa normiranim troškovima od 25%, bruto prihod se dobija deljenjem neto iznosa sa koeficijentom 0,85;

2) ako je ugovorena neto naknada sa normiranim troškovima od 50%, bruto prihod se dobija deljenjem sa koeficijentom 0,90;

3) ako je ugovorena neto naknada sa stvarnim troškovima, bruto prihod se dobija po formuli: Bruto prihod = (Neto prihod bez stvarnih troškova : 0,80) + Stvarni troškovi.

Na osnovu prethodnog izlaganja u narednoj tabeli su prikazana dva primera obračuna poreza na prihode od nepokretnosti koje ostvaruju fizička lica izdavanjem u zakup poslovnog prostora pravnom licu:

Porez na prihode od izdavanja nepokretnosti, ako je isplatilac prihoda pravno lice ili preduzetnik, obračunava se i plaća po odbitku, saglasno odredbi čl. 99. i 101. Zakona. To znači da je pravno lice koje vrši isplatu prihoda koje ostvari fizičko lice po osnovu izdavanja sopstvene nepokretnosti, kao poreski platac dužno da porez po odbitku za svakog obveznika i za svaki pojedinačno isplaćeni prihod obračunava, obustavlja i uplaćuje na propisani jedinstveni uplatni račun u momentu isplate prihoda, u skladu sa propisima koji važe na dan isplate prihoda.

Isplatilac prihoda dužan je da pre svake isplate prihoda po ovom osnovu Poreskoj upravi dostavi poresku prijavu o obračunatom i plaćenom porezu po odbitku na Obrascu PPP-PD. Prihod od izdavanja nepokretnosti u Obrascu PPP-PD prijavljuje se pod OVP 405, 406 ili 407, a račun za uplatu poreza je 840-4848-37.

Za naš primer iz kolone 3 prethodne tabele, knjiženje kod privrednog društva je sledeće:

Po ovoj isplati, izvršeno je sledeće knjiženje:

U posebnom slučaju zakupci se mogu obavezati na druga plaćanja zakupodavcu (komunalne usluge), ili na plaćanje zakupnine u devizama, pa je obračun u ovakva dva slučaja sledeći:

U vezi sa prikazanim Primerom 1 podsećamo da se, po članu 65a stav 2. Zakona, u prihod od nepokretnosti uračunava i vrednost svih izvršenih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, koji ne zavise od obima potrošnje zakupca (kao što je čišćenje zakupljenog prostora u primeru). Istovremeno, treba imati u vidu da se u prihod od nepokretnosti ne može uračunavati vrednost obaveza plaćanja troškova nastalih tokom zakupa, a koji zavise od obima potrošnje zakupca (kao šti bi bili troškovi telefona koje plaća zakupac zakupodavcu).

U vezi sa prikazanim Primerom 2 podsećamo da se izuzetno, po članu 34. stav 2. tačka 5) Zakona o deviznom poslovanju, u Republici može vršiti plaćanje, naplaćivanje i prenos i u devizama, po osnovu davanja u zakup nepokretnosti.