U zavisnosti od toga da li svoj prvi stan kupuju u novogradnji ili starogradnji, fizička lica imaju pravo na povraćaj poreza na dodatu vrednost, odnosno na oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Saznajmo kako to funkcioniše u praksi i koje je uslove potrebno zadovoljiti
Kupovina nekretnine sa sobom donosi dodatne troškove u vidu plaćanja određenih poreza koji su propisani zakonima. Pod određenim uslovima, u skladu sa zakonom, kupac može biti oslobođen plaćanja poreza, odnosno ostvariti pravo na njegov povraćaj. Pre kupovine određene nekretnine neophodno je da se kupac bliže upozna sa ovom oblašću budući da porezi mogu predstavljati značajan trošak prilikom kupovine nekretnine. Upravo zbog toga od suštinske je važnosti da i poreske implikacije predmetne transakcije budu obuhvaćene kalkulacijom i budžetom koji je namenjen za kupovinu određene nepokretnosti.
Kada se govori o ovoj temi, pre svega je važno istaći razliku između povraćaja poreza i poreskog oslobođenja. Razlika između povraćaja poreza na dodatu vrednost (u daljem tekstu: PDV) i oslobođenja od poreza na prenos apsolutnih prava (u daljem tekstu: PPAP) kupcima prvog stana najpre se sastoji u tome što se PDV prvo uplaćuje u korist Poreske uprave, a zatim vraća, dok se od poreza na prenos apsolutnih prava lice oslobađa, bez prethodnog plaćanja poreza.
Osim toga, važno je podvući i činjenicu da se pravo na povraćaj PDV-a može ostvariti jedino za prvi prenos novoizgrađenog objekta, dok je oslobođenje od PPAP-a moguće jedino kod prometa objekata koji su već jednom bili predmet prenosa. Iz navedenog nedvosmisleno proizlazi da isti promet ne može biti kumulativno oporezovan i PDV-om i PPAP-om; ova dva poreza međusobno se isključuju.
Na ovom mestu podsećamo da se promet nepokretnosti oporezuje posebnom stopom PDV-a od 10%, dok stopa PPAP-a iznosi 2,5%.
Oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za kupca prvog stana
Odredbom člana 23. st. 1. tač. 1), a u vezi sa članom 2. st. 1. tač. 1) Zakona o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS”, br. 26/2001, „Sl. list SRJ”, br. 42/2002 i „Sl. glasnik RS”, br. 80/2002, 80/2002, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011, 57/2012 i 47/2013, u daljem tekstu: Zakon) propisano je da se porez na prenos apsolutnih prava plaća kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti.
Nepokretnostima se, u smislu Zakona, smatraju zemljište (građevinsko, poljoprivredno, šumsko i drugo), stambene, poslovne i druge zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi građevinski objekti (nadzemni i podzemni), odnosno njihovi delovi.
PRIMER:
Kupac je kupio stan površine 70 m2. Ostvariće poresko oslobođenje za 40 m2, dakle platio bi porez kao da je kupio stan površine 30 m2. Kada bi, međutim, kupac imao i dvoje dece koja s njim žive u porodičnom domaćinstvu ostvario bi poresko oslobođenje od 40 m2 za sebe i još po 15 m2 za svako dete (što bi zbirno iznosilo: 40+15+15=70), tako da bi bio oslobođen plaćanja poreza u celosti.
NEDOUMICE U PRAKSI
U praksi je brojne nedoumice izazvalo pitanje da li se u opisanom smislu vanbračni partner smatra članom porodičnog domaćinstva. Ministarstvo finansija je 9. 9. 2011. godine dalo mišljenje br. 430-03-00416/2011-04, kojim je negativno odgovorilo na ovo pitanje:
„Članom porodičnog domaćinstva ne smatra se vanbračni partner kupca prvog stana u smislu ostvarivanja prava na poresko oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava kod kupovine prvog stana. Na prenos uz naknadu prava svojine na stanu u Republici Srbiji, po osnovu ugovora o kupoprodaji zaključenog od 8. 7. 2007. godine, kojim kupac kupuje prvi stan za sebe, svog vanbračnog partnera, kao i za njihovo dete (zajedničko dete kupca prvog stana i njegovog vanbračnog partnera), pravo na poresko oslobođenje, kada su ispunjeni uslovi propisani Zakonom, može se ostvariti za površinu koja iznosi do 40 m2 za kupca prvog stana i do 15 m2 za dete kupca prvog stana, što znači za ukupnu površinu do 55 m2.”[/signoff]
Od oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava izuzima se, inter alia, prenos apsolutnog prava na koji se plaća porez na dodatu vrednost.
Oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava kod prenosa prava svojine na stanu fizičkom licu koje kupuje prvi stan, uvedeno je Zakonom o izmenama i dopunama Zakona (objavljen u „Sl. glasniku RS”, br. 61/07 od 30. 6. 2007, a stupio na snagu 8. 7. 2007).
S tim u vezi, prema odredbi člana 31a Zakona, porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi, odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi (u daljem tekstu: stan) fizičkom licu koje kupuje prvi stan (u daljem tekstu: kupac prvog stana), za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. 7. 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m2 po svakom članu (u daljem tekstu: odgovarajući stan), pod uslovom:
– da je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, s prebivalištem na teritoriji Republike, i
– da kupac prvog stana od 1. 7. 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kog stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike.
Napominjemo da se porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana smatra zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana.
U tom smislu možemo rezimirati da je za člana porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koga se ostvaruje pravo na poresko oslobođenje potrebno da budu ispunjeni sledeći uslovi:
– da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji kojim kupac stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije, i
– da ima isto prebivalište kao kupac prvog stana.
Dokumentacija koju je neophodno podneti za poresko oslobođenje
Obveznik ove vrste poreza je prodavac i porez se obračunava na njegovo ime, te je on podnosilac poreske prijave. Poreska prijava i prateća dokumentacija podnose se organizacionoj jedinici Poreske uprave u opštini na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost.
Da bi se ostvarilo pravo na poresko oslobođenje za kupca prvog stana potrebno je da obveznik, uz poresku prijavu na obrascu PPI-4, podnese i sledeća dokumenta:
1) overenu izjavu kupca prvog stana da kupuje prvi stan za sebe i određene članove njegovog porodičnog domaćinstva na obrascu IKPS – PPAP;
2) izvod iz matične knjige rođenih;
3) uverenje o državljanstvu;
4) uverenje o prebivalištu, i
5) overenu fotokopiju lične karte.
Dokaze navedene pod tačkama od 2) do 5) obveznik podnosi i za članove porodičnog domaćinstva, ukoliko i oni ispunjavaju uslove za poresko oslobođenje.
Pravo na poresko oslobođenje u skladu sa odredbama člana 31a Zakona nema obveznik koji pravo svojine na stanu prenosi:
– licu na osnovu čije je prve kupovine stana jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa Zakonom o porezu na dodatu vrednost („Sl. glasnik RS”, br. 84/2004, 86/2004, 61/2005, 61/2007, 93/2012, 108/2013 i 6/2014, u daljem tekstu: Zakon o PDV-u) ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u skladu sa Zakonom, i
– članu porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koga je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa Zakonom o PDV-u, ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u skladu sa Zakonom.
Saglasno načelu fakticiteta, Poreska uprava u svakom pojedinačnom slučaju utvrđuje sve činjenice koje su od značaja za opredeljenje poreskog tretmana prihoda koje ostvari fizičko lice.
Povraćaj PDV-a licu koje kupuje prvi stan
Fizičko lice koje je punoletni državljanin Republike Srbije, s prebivalištem na teritoriji Republike Srbije, i koje kupuje prvi stan, ima pravo na povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana, uz ispunjenje zakonskih uslova i po propisanoj proceduri, pri čemu se pravo na podnošenje zahteva i pravo na povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana stiče danom u kojem su ispunjeni propisani uslovi.
Prema odredbi člana 56a Zakona o PDV-u pravo na povraćaj PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Republike Srbije, s prebivalištem na teritoriji Republike Srbije, koje kupuje prvi stan.
Kupac prvog stana može da ostvari povraćaj PDV-a, pod sledećim uslovima:
– da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije, i
– da je ugovorena cena stana sa PDV-om u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca.
Izuzetno od stava 2. tač. 2) ovog člana (da je ugovorena cena stana sa PDV-om isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca), kod kupovine stana pod neprofitnim uslovima od jedinice lokalne samouprave ili neprofitne stambene organizacije osnovane od strane jedinice lokalne samouprave za realizaciju aktivnosti uređenih propisima iz oblasti socijalnog stanovanja, refundacija PDV-a može da se ostvari pod uslovom da je na ime ugovorene cene stana sa PDV-om isplaćen iznos koji nije manji od iznosa PDV-a obračunatog za prvi prenos prava raspolaganja na stanu, na tekući račun prodavca.
U vezi sa ovom temom, Ministarstvo finansija dalo je brojna mišljenja, od kojih na ovom mestu izdvajamo deo mišljenja Ministarstva finansija i privrede, br. 413-00-270/2013-04 od 6. 6. 2013:
„Jedan od uslova za ostvarivanje prava na refundaciju PDV-a kupca prvog stana jeste da je ugovorena cena stana sa PDV-om u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca, odnosno da je na ime ugovorene cene stana sa PDV-om isplaćen iznos koji nije manji od iznosa PDV-a obračunatog za prvi prenos prava raspolaganja na stanu, na tekući račun prodavca, kada se radi o kupovini stana pod neprofitnim uslovima od jedinice lokalne samouprave ili neprofitne stambene organizacije osnovane od strane jedinice lokalne samouprave za realizaciju aktivnosti uređenih propisima iz oblasti socijalnog stanovanja. S tim u vezi, kada kupac prvog stana od obveznika PDV-a – građevinske direkcije kupuje prvi stan, što znači da nije reč o kupovini stana pod neprofitnim uslovima od jedinice lokalne samouprave ili neprofitne stambene organizacije osnovane od strane jedinice lokalne samouprave za realizaciju aktivnosti uređenih propisima iz oblasti socijalnog stanovanja, pri čemu kupac prvog stana isplati prodavcu – građevinskoj direkciji deo ugovorene cene na tekući račun (ugovorenu cenu stana umanjenu za iznos pozajmice koju mu je odobrila građevinska direkcija), kupac prvog stana nema pravo na refundaciju PDV-a po osnovu kupovine prvog stana, s obzirom na to da u ovom slučaju nije ispunjen uslov za ostvarivanje ovog prava, tj. ugovorena cena stana sa PDV-om nije u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca.
Napominjemo, u zahtevu za refundaciju PDV-a kupca prvog stana, koji se podnosi na Obrascu RFN, navode se podaci o računu kupca prvog stana, a ne prodavca predmetnog stana ili nekog drugog lica. S tim u vezi, mišljenja smo da se iznos novčanih sredstava na ime refundacije PDV-a po osnovu kupovine prvog stana može izvršiti samo na račun kupca prvog stana.”
Pravo na povraćaj PDV-a može se ostvariti za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40 m2, a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m2 po svakom članu domaćinstva koji nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike u periodu od 1. jula 2006. godine do dana overe kupoprodajnog ugovora, a za vlasnički udeo na stanu do površine srazmerne vlasničkom udelu u odnosu na površinu do 40 m2, odnosno do 15 m2.
Ako kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine za koju ima pravo na povraćaj PDV-a, to pravo može ostvariti do iznosa koji odgovara površini stana (kao kod napred datog primera za oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava).
Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana.
Lica koja nemaju pravo na povraćaj PDV-a
Prema Zakonu o PDV-u, pravo na povraćaj PDV-a nemaju sledeća lica:
– kupac stana koji je ostvario refundaciju PDV-a po osnovu kupovine prvog stana;
– član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koga je kupac prvog stana ostvario refundaciju PDV-a, u slučaju kada taj član porodičnog domaćinstva kupuje stan;
– kupac stana koji je stekao prvi stan bez obaveze prodavca da za promet tog stana plati porez na prenos apsolutnih prava po osnovu kupovine prvog stana u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu, i
– član porodičnog domaćinstva kupca stana koji je stekao prvi stan bez obaveze prodavca da za promet tog stana plati porez na prenos apsolutnih prava po osnovu kupovine prvog stana u skladu sa Zakonom, a za koga je ostvareno to poresko oslobođenje.
Postupak povraćaja PDV-a
Po sprovedenom postupku kontrole ispunjenosti uslova za ostvarivanje prava na povraćaj PDV-a koji moraju da budu ispunjeni na dan overe ugovora o kupoprodaji stana (osim uslova da je ugovorena cena stana sa PDV-om u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca koji mora biti ispunjen na dan podnošenja zahteva za povraćaj PDV-a, prim. aut.), nadležni poreski organ donosi rešenje o povraćaju PDV-a kupcu prvog stana.
Nadležni poreski organ vodi evidenciju o kupcima prvog stana i članovima porodičnih domaćinstava kupaca prvog stana za koje su kupci prvog stana ostvarili povraćaj PDV-a, kao i o iznosu ostvarenog povraćaja PDV-a.
Pored toga, mora se napomenuti da činjenično stanje od uticaja na postojanje i visinu poreskih obaveza, kao i ostvarivanje prava na povraćaj PDV-a, u svakom konkretnom slučaju utvrđuje i ceni nadležni poreski organ u skladu s načelima predviđenim propisima kojima se uređuje poreski postupak i poreska administracija.
Pravilnik o postupku ostvarivanja prava na povraćaj PDV-a i o načini i postupku refakcije i refundacije PDV-a („Sl. glasnik RS”, br. 107/2004, 65/2005, 63/2007, 107/2012, 120/2012 i 74/2013, u daljem tekstu: Pravilnik) u članu 10a detaljno predviđa postupak povraćaja PDV-a kupcu prvog stana.
Procedura započinje tako što kupac prvog stana podnosi pismeni zahtev organizacionoj jedinici Poreske uprave koja je nadležna za prijem evidencione prijave obveznika PDV-a – prodavca stana. Zahtev se podnosi na Obrascu RFN – Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV-a.
Uz ovaj zahtev dostavlja se i sledeća dokumentacija:
– izvod iz matične knjige rođenih;
– uverenje o državljanstvu;
– dokaz o prebivalištu (overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu);
– overena kopija ugovora o kupoprodaji stana;
– račun ili drugi dokument koji služi kao račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazan PDV;
– dokaz da je ugovorena cena stana sa PDV-om u potpunosti isplaćena uplatom na tekući račun prodavca, odnosno dokaz da je na ime ugovorene cene stana sa PDV-om isplaćen iznos koji nije manji od iznosa PDV-a obračunatog za prvi prenos prava raspolaganja na stanu uplatom na tekući račun prodavca u slučaju kupovine stana pod neprofitnim uslovima, i
– overena izjava kupca stana da kupuje prvi stan.
Ako kupac prvog stana zahteva povraćaj PDV-a i po osnovu člana, odnosno članova njegovog porodičnog domaćinstva, pored napred navedenih dokumenata dostavlja i:
– dokument kojim se potvrđuje da je fizičko lice po osnovu koga kupac prvog stana zahteva refundaciju PDV-a član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana, i
– dokaz o prebivalištu člana porodičnog domaćinstva (overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu).
Izjava kupca stana da kupuje prvi stan daje se na Obrascu IKPS PDV – Izjava kupca stana da kupuje prvi stan.
Po sprovedenom postupku kontrole ispunjenosti uslova za ostvarivanje prava na refundaciju PDV-a, nadležni poreski organ rešenjem odlučuje o zahtevu u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva, a u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja vrši se refundacija PDV-a.
Zaključak
Na samom kraju ovog teksta napominjemo da je u kontekstu sticanja prve nepokretnosti za PDV i PPAP zajedničko sledeće:
(1) od 1. 7. 2006. godine do dana kada se overava ugovor o kupoprodaji kupac nije imao u svojini nepokretnost na teritoriji Republike Srbije;
(2) poresko oslobođenje se odnosi na 40 m2 stana za kupca i po 15 m2 za svakog člana porodičnog domaćinstva;
(3) članovi domaćinstva nemaju pravo na oslobođenje (refundaciju) poreza ako su to pravo već ostvarili;
(4) pravo na oslobođenje (refundaciju) poreza za kupovinu nepokretnosti može biti ostvareno samo jednom;
(5) kupac stana koji ima pravo na poresko oslobođenje (refundaciju) može biti fizičko lice, punoletni državljanin Republike Srbije, s prijavljenim prebivalištem na njenoj teritoriji, i
(6) ugovor o kupoprodaji overen u sudu posle 8. jula 2007. godine.
Kupac prvog stana oslobođen je PPAP-a, što u praksi ipak ne podrazumeva njegovo pasivno držanje. Naime, potrebno je da kupac pribavi propisanu dokumentaciju kako bi je poreski obveznik mogao da podnese uz poresku prijavu na obrascu PPI-4.
S druge strane, povraćaj PDV-a po osnovu kupovine prve nepokretnosti predstavlja pravo kupca koje se može ostvariti ako kupac podnese zahtev za povraćaj PDV-a i ako nadležni poreski organ utvrdi da su ispunjeni uslovi za ostvarivanje ovog prava.
Kapitalna dobit kao posledica izvršene kupoprodaje
Zakon o porezu na dohodak građana („Sl. glasnik RS”, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002, 135/2004, 62/2006, 65/2006, 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011, 7/2012, 93/2012, 114/2012, 8/2013, 47/2013, 48/2013, 108/2013 i 6/2014) u članu 72. predviđa da kapitalni dobitak predstavlja razliku između prodajne cene prava, udela i hartija od vrednosti i njihove nabavne cene, ostvarenu, između ostalog, i prenosom stvarnih prava na nepokretnostima.
Obveznik poreza na kapitalni dobitak je svako fizičko lice, uključujući i preduzetnika, koje je izvršilo prenos prava, udela i hartija od vrednosti.
Poreska stopa iznosi 15%.
Primer #1:
Kapitalni dobitak postoji kada je, na primer, kupovna cena stana koju je prodavac platio iznosila 60.000 evra, a zatim je isti stan prodat za 80.000 evra. Tu nastaje kapitalni dobitak od 20.000 evra i na taj iznos se plaća porez po stopi od 15%.
Obaveze plaćanja poreza na kapitalni dobitak su oslobođena lica koja su nepokretnost stekla:
– nasleđem u prvom naslednom redu;
– prenosom koji se vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji;
– prenosom koji se vrši između razvedenih bračnih drugova, a u neposrednoj je vezi s razvodom braka, i
– prenos prava, udela ili hartija od vrednosti izvršen od strane obveznika, koji je takva prava, udele ili hartije od vrednosti pre izvršenog prenosa imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje deset godina.
Primer #2:
Fizičko lice je sedamdesetih godina prošlog veka dobilo od radne organizacije u kojoj je bilo zaposleno stan, koji je početkom devedesetih godina otkupilo. Ukoliko bi sada odlučilo da ga proda, bilo bi oslobođeno poreza na kapitalni dobitak, s obzirom na to da ga je u svom vlasništvu držalo u neprekidnom periodu koji je duži od deset godina.
Na ovom mestu navodimo izvod iz mišljenja Ministarstva finansija i privrede, br. 011-00-665/2013-04 od 19. jula 2013. godine:
„S obzirom na to da se od 30. maja 2013. godine kapitalnim dobitkom u smislu Zakona o porezu na dohodak građana ne smatra razlika nastala prenosom prava, udela ili hartija od vrednosti, kada su stečeni nasleđem u prvom naslednom redu, fizičko lice koje ostvari prihod po osnovu prometa nepokretnosti koju je steklo nasleđem kao zakonski naslednik iz prvog naslednog reda ne plaća porez na dohodak građana na kapitalni dobitak.
Prihodom koji podleže oporezivanju porezom na dohodak građana po osnovu kapitalnog dobitka ne smatra se razlika nastala prenosom prava, udela i hartija od vrednosti kada su stečeni nasleđem u prvom naslednom redu. Shodno tome, fizičko lice koje ostvari prihod po osnovu prometa nepokretnosti koju je steklo nasleđem kao zakonski naslednik iz prvog naslednog reda (u predmetnom slučaju, kao direktni potomak – dete ostavioca) ne plaća porez na dohodak građana na kapitalni dobitak.
Prvi nasledni red, prema odredbi člana 9. st. 1. Zakona o nasleđivanju, čine ostaviočevi potomci i njegov bračni drug.” [/blockquote]
Poresko oslobođenje i poreski kredit
Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak.
Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži u rešavanje stambenog pitanja, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Osim poreskog oslobođenja, predviđen je i poreski kredit. Naime, ako obveznik u rešavanje stambenog pitanja u napred navedenom smislu uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje.
Primer:
Fizičko lice koje 24. marta 2014. godine proda stan za iznos od 6.000.000 dinara i za isti taj iznos pre 24. juna tekuće godine kupi stan u kome će živeti, biće oslobođeno plaćanja poreza. Ukoliko prodaju izvrši nakon 24. juna ove, a pre 24. marta naredne godine, biće mu izvršen povraćaj plaćenog poreza. Ukoliko u kupovinu stana uloži 4.000.000 dinara, poreskoj obavezi će podleći iznos od 2.000.000 dinara (neiskorišćeni iznos ostvaren po osnovu prodaje).
Dokazima o rešavanju stambenog pitanja smatraju se, exempli causa, zaključeni i od suda overeni ugovori o kupovini drugog stana, ugovori o gradnji (s građevinskom dozvolom i drugom dokumentacijom), fakture, odnosno računi o nabavci materijala, overene pismene izjave obveznika, odnosno člana njegove porodice ili domaćinstva, kao i druga dokazna sredstva, kojima se utvrđuje da su sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uložena u rešavanje stambenog pitanja.
Sâm postupak ostvarivanja prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak bliže je uređen Pravilnikom o kriterijumima za ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak („Sl. glasnik RS”, br. 38/2001).
S obzirom na to da su pitanje prava na poresko oslobođenje lica koje već u svojini ima nepokretnost u kojoj živi u praksi često postavljali poreski obveznici, navodimo deo mišljenja Ministarstva finansija, br. 430-03-110/2012-04 od 17. 5. 2012, koje se bavi ovom temom, a koje decidirano daje negativan odgovor:
„Kada u cilju rešavanja sopstvenog stambenog pitanja fizičko lice izvrši promet određene nepokretnosti i s tim u vezi kupi odgovarajuću stambenu jedinicu, odgovarajući stan u kome će faktički da stanuje (lice je nastanjeno na adresi na kojoj je prijavilo prebivalište u kome stalno živi – odgovarajuća stambena jedinica), može da ostvari pravo na poresko oslobođenje pod uslovima propisanim Zakonom o porezu na dohodak građana i Pravilnikom o kriterijumima za ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak. Kada bi, međutim, fizičko lice iskoristilo pravo na poresko oslobođenje u slučaju prometa određene nepokretnosti pribavljanjem druge nepokretnosti za rešavanje sopstvenog stambenog pitanja, imajući u vidu navedene okolnosti, kada bi se izvršio promet druge nepokretnosti na kojoj je to lice (koje ima rešeno sopstveno stambeno pitanje i iskoristilo je već pravo na poresko oslobođenje saglasno članu 79. Zakona o porezu na dohodak građana) suvlasnik, to fizičko lice tada ne bi moglo da koristi (po osnovu prometa drugog stana na kome je suvlasnik i u kome faktički ne živi, odnosno nema prijavu prebivališta) pravo na poresko oslobođenje iz člana 79. Zakona o porezu na dohodak građana u cilju rešavanja sopstvenog stambenog pitanja, s obzirom na to da bi se ono smatralo rešenim imajući u vidu da to fizičko lice već ima odgovarajući stan u kome faktički stanuje, odnosno nastanjeno je na adresi na kojoj se nalazi stan u kome stalno živi.”
Takođe, važno pitanje koje figurira u praksi jeste pitanje načina na koji se dokumentuju troškovi, a na osnovu čega se nesporno može utvrditi da je poreski obveznik sredstva koja je ostvario prodajom nepokretnosti uložio u rešavanje stambenog pitanja.
U tom smislu, dajemo izvod iz mišljenja Ministarstva finansija, br. 011-00-707/2013-04 od 1. 11. 2013:
„Troškovima po osnovu ulaganja u nepokretnost smatraju se dokumentovani troškovi koje obveznik može da prezentuje poreskom organu i iz kojih se nesporno može utvrditi da je sredstva koja je ostvario prodajom nepokretnosti uložio u rešavanje stambenog pitanja člana porodice, odnosno domaćinstva. Dokumentovani troškovi koji su nastali u neposrednoj vezi s realizacijom bankarskog stambenog kredita, sa stanovišta utvrđivanja poreske obaveze smatraju se troškovima rešavanja stambenog pitanja.
Pored toga ukazujemo na to da se troškovi opremanja stana stvarima pokućstva (na primer, bela tehnika, nameštaj i sl.) ne smatraju troškovima po osnovu rešavanja stambenog pitanja fizičkog lica.”