Некретнине које се набављају од других особа или изграђују у циљу остваривања прихода од најма и/или повећања њихове капиталне вредности евидентирају се као инвестиционе некретнине. Наведене некретнине накнадно се вреднују према методи набавне или методи фер вредности, у зависности од рачуноводственог оквира који се примењује. Инвестиционе некретнине накнадно се вреднују обавезно по фер вредности, ако предузеће користи МСФИ за МСП или Правилник за микро и друга правна лица, а ако користи пуне МСФИ – има могућност избора.
[pdfjs-viewer url=“https%3A%2F%2Fwww.poslovnisavetnik.net%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F04%2FPS29-36.pdf“ viewer_width=100% viewer_height=1360px fullscreen=true download=true print=true]
36 ПОСЛОВНИ САВЕТНИК ● poslovnisavetnik.net
РАЧУНОВОДСТВО
Др Маријана Жиравац Младеновић, главни и одговорни уредник часописа „Пословни саветник”
Инвестиционе некретнине –
рачуноводство некретнина
које се издају у закуп
Некретнине које се набављају од других особа или изграђују у циљу остварива-
ња прихода од најма и/или повећања њихове капиталне вредности евидентирају
се као инвестиционе некретнине. Наведене некретнине
накнадно се
вреднују према методи набавне или методи фер вредности, у зависности од
рачуноводственог оквира који се примењује. Инвестиционе некретнине нак-
надно се вреднују обавезно по фер вредности, ако предузеће користи МСФИ
за МСП или Правилник за микро и друга правна лица, а ако користи пуне МСФИ
– има могућност избора.
Увод
Приликом набавке некретнине предузеће
прво мора да јој одреди намену како би била
класификована у складу са захтевима одгова-
рајућега међународног стандарда
финансијског
извештавања (даље: МСФИ), односно одељка
Међународног стандарда финансијског извешта-
вања за мала и средња правна лица (даље: МСФИ
за МСП), односно Правилника о начину признава-
ња, вредновања, презентације и обелодањивања
позиција у појединачним финансијским извешта-
јима микро и других правних лица (даље: Правил-
ник за микро и друга правна лица).
Ако је реч о некретнинама које служе за изнај-
мљивање другима
и/или се држе због повећања
њихове вредности и/или обоје, рачуноводствено
праћење наведених некретнина уређује МРС 40 –
Улагања у некретнине, односно одељак 16 МСФИ
за МСП, односно члан 15. Правилника за микро и
друга правна лица.
Инвестиционе некретнине
евидентирају се на
конту 024 – Инвестиционе некретнине.
Као примери инвестиционих некретнина могу
да се наведу
и следеће некретнине (т. 8. МРС 40):
а) земљиште које се држи у циљу дугорочног по-
раста вредности капитала, а не у циљу краткороч-
не продаје у редовном пословању;
МАЈ 2019. ● ПОСЛОВНИ САВЕТНИК 37
РАЧУНОВОДСТВО
б) земљиште које се држи за тренутно непознату
будућу употребу (уколико ентитет није утврдио
да ће користити земљиште било као некретнину
коју користи власник било за краткорочну прода-
ју у редовном пословању, сматра се да се земљи-
ште држи у циљу повећања вредности капитала);
ц) објекат у власништву ентитета (или га ентитет
држи под финансијским лизингом) и изнајмљен
је у оквиру једног или више пословних лизинга;
д) објекат који није изнајмљен, али се држи ради
изнајмљивања у оквиру једног или више послов-
них лизинга;
е) некретнине у процесу изградње или развоја за
будуће коришћење као инвестиционе некретнине.
Међутим, инвестиционим некретнинама у
смислу МРС 40 НЕ сматрају се:
а) некретнине намењене за продају у оквиру ре-
довног пословања или у процесу изградње или
развоја у циљу такве продаје (видети МРС 2 – За-
лихе), на пример некретнине стечене искључиво
у циљу накнадног отуђења у блиској будућности
или у циљу развоја и даље продаје;
б) некретнине које су у процесу изградње или ра-
звоја за трећа лица (видети МРС 11 – Уговори о
изградњи);
ц) некретнине које користи власник (видети МРС
16), укључујући, између осталог, и некретнине
које се држе да би се у будућности користиле
као некретнине које користи власник (у својству
основног средства), некретнине које се држе
ради будућег развоја и каснијег коришћења као
некретнине које користи власник, некретнине
које користе запослени (било да запослени пла-
ћају закупнину по тржишним ценама било да је не
плаћају) и некретнина коју користи власник, која
чека да буде отуђена;
е) некретнине које су изнајмљене неком другом
ентитету у оквиру финансијског лизинга.
С обзиром на то да поједине некретнине уз
најам
могу имати и друге намене, приликом
класификације некретнина намене морају јасно
да се разграниче. На пример, један део зграде
може да буде издат у закуп у циљу остваривања
прихода од закупа, а други део може да буде на-
мењен употреби за сопствене производне или
административне
сврхе. Класификација такве
некретнине према т. 10. МРС 40 зависи од могућ-
ности одвојене продаје (или одвојеног давања
на финансијски лизинг). Ако је те радње могуће
обавити, делови
зграде рачуноводствено се пра-
те одвојено. Другим речима: део зграде који је
издат у закуп рачуноводствено се прати као ин-
вестициона некретнина, према захтевима МРС
40, на конту 024, а део којим се друштво користи
за потребе производње или у административне
сврхе
прати се, према захтевима МРС 16, на конту
022 – Грађевински објекти. Међутим, ако се ти
делови не могу одвојено продати (или одвојено
изнајмити), некретнину је могуће класификова-
ти у потпуности као инвестициону некретнину
само ако је њен безначајни (мањи)
део намењен
коришћењу у производњи, продаји добара и/или
услуга или у административне сврхе.
У случајевима да друштво (власник некретни-
на) пружа додатне услуге корисницима некрет-
нина, такве некретнине могуће је класификовати
као инвестиционе некретнине ако пружене услу-
ге нису значајне за уговор у целости (нпр. ако
власник пословне зграде уз услугу закупа осигу-
ра закупцу и услугу одржавања
зграде и услугу
осигурања). У супротном случају, ако друштво
пружа значајне услуге закупцу (нпр. управљање),
таква некретнина спада у делокруг МРС 16. На
пример, ако друштво поседује хотел и управља
њиме, услуге које се пружају гостима значајне
су за целокупни
аранжман, па стога хотел којим
управља друштво
представља некретнину коју
користи друштво, а не инвестициону некретнину.
У случају да власник хотела препушта управља-
ње хотелом према уговору о управљању другим
странама, при чему се улога власника
своди на
пасивног инвеститора, тада се ради о инвестици-
оној некретнини.
Почетно признавање некретнине
намењене издавању
У складу са т. 16. МРС 40, некретнине које слу-
же за изнајмљивање евидентирају се као имови-
на друштва:
а) ако је вероватно остварење економских кори-
сти повезаних са инвестиционим некретнинама и
б) ако цена набавке може поуздано да се утврди.
Некретнине које су класификоване као инве-
стиционе некретнине и које служе за издавање у
закуп при почетном
утврђивању вредности еви-
дентирају се по набавној вредности, односно
цени коштања. Земљиште и зграда су одвојена
имовина
која се обрачунава и исказује одвојено,
чак и ако се заједно набављају. Тај рачуновод-
ствени захтев налаже да се вредност земљишта
евидентира одвојено од вредности грађевинског
38 ПОСЛОВНИ САВЕТНИК ● poslovnisavetnik.net
РАЧУНОВОДСТВО
дела некретнине,
зато што земљиште не подле-
же обрачуну амортизације, док се грађевински
део амортизује кроз процењени век трајања.
Набавна вредност купљене инвестиционе
некретнине обухвата њену куповну цену и све
директно приписиве издатке. Директно припи-
сиве издатке представљају, на пример, накнаде
за професионалне правне услуге, таксе за пренос
имовине и остали трошкови трансакција.
Пример: Куповина некретнине и издавање
физичком лицу
1. Предузеће Златко д. о. о. купило је од пре-
дузећа Станко д. о. о. стан и гаражно место, који
још нису у употреби (новоизграђени објекат), у
сврхе изнајмљивања за стамбене потребе и по-
раста њихове капиталне вредности. Златко је од
Станка примио рачун на износ од 14.400.000 дина-
ра. У складу са чланом 10. став 1. тачка 1) Закона о
ПДВ-у, Станко је, као обвезник који врши опорези-
ви промет, обрачунао ПДВ по посебној стопи од
10%, у складу са чланом 23. став 2. тачка 14) Закона
о ПДВ-у, на вредност стана, а на вредност гараже
ПДВ по општој стопи од 20%.
Опис Износ
Стан 12.000.000
Гаражно место 1.000.000
Укупно 13.000.000
ПДВ 10% 1.200.000
ПДВ 20% 200.000
УКУПНО 14.400.000
С обзиром на то да набавља некретнину у циљу
издавања за стамбене потребе, Станко нема
право на одбитак претходног пореза, у складу
са чланом 25. став 2. тачка 4) Закона о ПДВ-у, об-
рачунатог на вредност стана. Међутим, вредност
претходног пореза, обрачунатог на гаражно ме-
сто, има право да одбије јер се давање гараже у
закуп сматра опорезивим прометом.
2. Стан је предат у употребу.
3. Издат је рачун за месечни закуп за стан и
гаражно место у износу од 72.000.
Књижење:
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
1.
02450 Инвестициона некретнина – стан у припреми 13.200.000
02451 Инвестициона некретнина – гаражно место у припреми 1.000.000
271 ПДВ у примљеним фактурама по посебној стопи 200.000
435 Добављачи у земљи 14.400.000
– за фактуру добављача – куповина некретнине
2.
02400 Инвестициона некретнина – стан 13.200.000
02401 Инвестициона некретнина – гаражно место 1.000.000
02450 Инвестициона некретнина – стан у припреми 13.200.000
02451 Инвестициона некретнина – гаражно место у припреми 1.000.000
– за пренос стана и гаражног места у употребу
С обзиром на то да је сврха купљеног стана
издавање у закуп физичком лицу за становање,
Златко не може да искористи претходни порез,
него га укључује у набавну вредност стана.
Златко је купцу испоставио рачун за закупнину
стана и гаражног места, са подацима:
Опис Износ
Стан 60.000
Гаражно место 10.000
Укупно 70.000
ПДВ 20% 2.000
УКУПНО за уплату 72.000
Књижење:
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
3.
204 Купци у земљи 72.000
470 Обавезе за ПДВ по
издатим фактурама по
општој стопи 2.000
650 Приходи од закупнина 70.000
– за издату фактуру за закупнину
BМеђутим, уколико власник користи не-
кретнину, укључујући, између осталог,
и некретнине које се држе да би се у будућно-
сти користиле као некретнине које користи
МАЈ 2019. ● ПОСЛОВНИ САВЕТНИК 39
РАЧУНОВОДСТВО
власник (у својству основног средства), не-
кретнине које се држе ради будућег развоја
и каснијег коришћења као некретнина које
користи власник, некретнине које користе за-
послени (било да запослени плаћају закупнину
по тржишним ценама било да је не плаћају) и
некретнину коју користи власник, која чека да
буде отуђена, поменута некретнина не задо-
вољава услове да буде евидентирана као ин-
вестициона некретнина.
Пример: Куповина некретнине и издавање
правном лицу
1. Предузеће Лаки д. о. о. купило
је 1. августа
2018. године викендицу с припадајућим земљи-
штем на Копаонику, коју је 2011. године саградило
предузеће Ски-ски д. о. о., које је обвезник ПДВ-а.
У складу са закљученим купопродајним уговором
цена викендице је 120.000.000,00 динара, а цена
земљишта 6.000.000 динара. Ски-ски је издао ра-
чун, уз напомену да ПДВ није обрачунат у складу
са чланом 10. став 2. тачка 2) Закона о ПДВ-у. Лаки
интерним обрачуном обрачунава ПДВ по стопи
од 20%, а исти има право и да одбије као прет-
ходни порез, у складу са чланом 28. став 5. тачка
1) Закона о ПДВ-у.
2. Лаки је ангажовао грађевинско предузеће
Булдожер д. о. о. да изврши грађевинске радове
премештање преградних зидова, рушење купа-
тила и подова и уградња нових, уређење двори-
шта и ограде. Од Булдожера је примљен рачун у
износу од 5.000.000,00 динара (од тога радови
на објекту 4.000.000 динара, а радови на земљи-
шту 1.000.000 динара), уз напомену да ПДВ није
обрачунат у складу са чланом 10. став 2. тачка 3)
Закона о ПДВ-у. Интерним обрачуном Лаки обра-
чунава ПДВ по стопи од 20%, а исти има право и да
одбије као претходни порез, у складу са чланом
28. став 5. тачка 1) Закона о ПДВ-у.
3. Након довршетка радова викендица је
стављена у употребу
и издата у закуп предузећу
Копи д. о. о., које ће у тој викендици пружати услу-
ге смештаја у туристичком објекту за смештај.
4. Испостављен је рачун за месечни закуп ви-
кендице у укупном износу од 84.000 динара.
На издатом рачуну за закуп викендице обра-
чунат је ПДВ по стопи од 20%, јер се ради о по-
Књижење:
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
1.
0245 Инвестициона некретнина – грађевински објекат у припреми 120.000.000
0246 Инвестициона некретнина – земљиште у припреми 6.000.000
435 Добављачи у земљи 126.000.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 24.000.000
270 ПДВ у примљеним фактурама по општој стопи 24.000.000
– за рачун за купљену викендицу и земљиште и интерни обрачун ПДВ-а
2.
0245 Инвестициона некретнина – грађевински објекат у припреми 4.000.000
0246 Инвестициона некретнина – земљиште у припреми 1.000.000
435 Добављачи у земљи 5.000.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 1.000.000
270 ПДВ у примљеним фактурама по општој стопи 1.000.000
– за примљену фактуру за грађевинске радове и интерни обрачун ПДВ
3.
0240 Инвестиционе некретнине – објекат 124.000.000
0241 Инвестиционе некретнине – земљиште уз објекат 7.000.000
0245 Инвестициона некретнина – грађевински објекат у припреми 124.000.000
0246 Инвестициона некретнина – земљиште у припреми 7.000.000
– за стављање викендице у употребу
6.
204 Купци у земљи 84.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 14.000
650 Приходи од закупнина 70.000
– за фактурисану закупнину
словном закупу. Стопа ПДВ-а од 10% примењује
се само када се пружају услуге смештаја у тури-
стичким објектима, уз испуњавање услова пропи-
саних Законом о туризму.
Земљиште које је купљено због стицања зара-
де због пораста његове тржишне вредности и/
или издавања у закуп такође се евидентира као
инвестициона некретнина. Поступак рачуновод-
40 ПОСЛОВНИ САВЕТНИК ● poslovnisavetnik.net
РАЧУНОВОДСТВО
ственог евидентирања исти је као и у претход-
но приказаним примерима. Пажњу је потребно
обратити само на аспект ПДВ-а, јер се на давање
земљишта у закуп не плаћа ПДВ без права на од-
битак претходног пореза.
Приликом стицања инвестиционих некретни-
на које предузеће изграђује у сопственој режији
у цену коштања укључују се сви трошкови који
су директно повезани са набавком земљишта
и изградњом грађевинског објекта. У вредност
земљишта укључује се набавна цена земљишта,
порез на пренос апсолутних права коришћења
грађевинског земљишта, трошкови адвоката,
трошкови посредника и слично, а у вредност гра-
ђевинског објекта укључују се трошкови израде
пројектне документације, трошкови
прикључака
на комуналну инфраструктуру, трошкови изград-
ње и слични трошкови који су директно повезани
са изградњом објеката.
ëТрошкови камата на примљене кре-
дите за градњу, док траје изградња, у
предузећима која примењују пуне МРС/МСФИ
у складу са одредбама МРС 23 приписују се из-
градњи некретнине ако се ради о квалифико-
ваном средству по МРС 23. За разлику од њих,
предузећа која примењују МСФИ за МСП или
Правилник за микро и друга правна лица НЕ
укључују трошкове позајмљивања у цену ко-
штања изграђеног објекта.
Пример: Изградња инвестиционе некретнине
Предузеће Јоца д. о. о. у власништву има гра-
ђевинско земљиште набавне вредности 6 ми-
лиона динара, које је купљено у циљу повећања
његове капиталне
вредности и изградње зграде с
пословним просторима
за издавање у закуп. Јоца
примењује пуне МСФИ.
Током изградње пословног објекта настали су
следећи пословни догађаји:
1. Примљен је рачун овлашћеног архитекте
за изведбени пројекат зграде на износ услуге
од 2 милиона динара плус 20% ПДВ-а. Напомена:
Делатност 71.11 Архитектонске и инжењерске
делатности и техничко саветовање не припада
делатностима из области грађевинарства у сми-
слу члана 10. став 2. тачка 3) Закона о ПДВ-у.
2. Примљен је дугорочни кредит банке у изно-
су од 10 милиона динара у сврху изградње зграде
с пословним
просторима.
3. Примљена је прва привремена грађевинска
ситуација
за изведене радове (припрема гради-
лишта, ископ темеља, зидање, малтерисање) од
регистрованог извођача радова у износу од 4
милиона динара. Интерно је обрачунат ПДВ на
примљену ситуацију у износу од 800.000 динара.
4. Примљена је друга привремена грађевин-
ска ситуација
за изведене радове (инсталације
за струју, воду, плин, опремање грађевне једи-
нице) у износу од 3 милиона динара. Интерно је
обрачунат ПДВ на примљену ситуацију у износу
од 600.000 динара.
5. Примљена је коначна грађевинска ситуација
на укупну вредност зграде у износу од 9 милиона
динара. Књижена је разлика
по коначном обрачу-
ну која се односи на завршне радове и уређење
окружења (зеленило, расвета, уређење паркира-
лишта и сл.) и изградњу и поставу ограде у износу
од 2 милиона динара, на шта је интерно обрачу-
нат ПДВ у износу од 400.000 динара.
6. Све обавезе према добављачима су плаћене.
7. Примљен је обрачун камата по одобреном
дугорочном
кредиту у износу од 500.000 динара,
који се односи на време док је трајала изградња,
а које се укључују у вредност некретнине јер Јоца
користи пуне МРС/МСФИ.
8. Грађевински објект је стављен у употребу.
9. Издат је рачун за закуп пословне зграде на
укупан износ од 2,4 милиона динара.
Током изградње грађевинског објекта примењени
су захтеви МРС 16, на шта упућује и МРС 40.
Сви трошкови који су повезани са изградњом
књижени су на терет
рачуна 0245 – Инвестици-
оне некретнине – грађевински објекат у припре-
ми. Камате су укључене у вредност објекта јер
се ради о обвезнику МСФИ. Након завршетка
изградње вредност зграде пренесена је на рачун
0240 – Инвестиционе некретнине – грађевински
објекти, а вредност земљишта на рачун 0241 – Ин-
вестиционе некретнине – земљиште. По издатом
рачуну за закуп зграде обрачунат је ПДВ по стопи
од 20%, јер се ради о испоруци закупа која је опо-
резива с 20% ПДВ-а.
МАЈ 2019. ● ПОСЛОВНИ САВЕТНИК 41
РАЧУНОВОДСТВО
Књижење:
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
С0 0246 Инвестиционе некретнине – земљиште у припреми 6.000.000
– за почетно стање
1.
0245 Инвестиционе некретнине – грађевински објекат у припреми 2.000.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 400.000
435 Добављачи у земљи 2.400.000
– за рачун пројектанта
2.
241 Текући рачун 10.000.000
414 Дугорочни кредити у земљи 10.000.000
– за примљен дугорочни кредит од банке
3.
0245 Инвестиционе некретнине – грађевински објекат у припреми 4.000.000
270 ПДВ у примљеним фактурама по општој стопи 800.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 800.000
435 Добављачи у земљи 4.000.000
– за рачун добављача за 1. ситуацију и интерни обрачун ПДВ-а
4.
0245 Инвестиционе некретнине – грађевински објекат у припреми 3.000.000
270 ПДВ у примљеним фактурама по општој стопи 600.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 600.000
435 Добављачи у земљи 3.000.000
– за рачун добављача за 2. ситуацију и интерни обрачун ПДВ-а
5.
0245 Инвестиционе некретнине – грађевински објекат у припреми 2.000.000
270 ПДВ у примљеним фактурама по општој стопи 400.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 400.000
435 Добављачи у земљи 2.000.000
– за рачун добављача за коначну ситуацију и интерни обрачун ПДВ-а
6.
435 Добављачи у земљи 11.000.000
241 Текући рачун 11.000.000
– за плаћене обавезе према добављачима
7.
0245 Инвестиционе некретнине – грађевински објекат у припреми 500.000
460 Обавезе по основу камата 500.000
– за обрачунате камате које се капитализују у вредност објекта
8.
0240 Инвестиционе некретнине – објекат 11.500.000
0245 Инвестиционе некретнине – грађевински објекат у припреми 11.500.000
0241 Инвестиционе некретнине – земљиште 6.000.000
0246 Инвестиционе некретнине – земљиште у припреми 6.000.000
– стављање инвестиционе некретнине у употребу
9.
204 Купци у земљи 2.400.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 400.000
650 Приходи од закупнина 2.000.000
– за месечну фактуру за закуп
Корисници МСФИ за МСП и Правилника за микро и дру-
га правна лица немају право капитализације трошкова
Накнадно одмеравање инвестиционих позајмљивања у вредност некретнине.
некретнина
Накнадно одмеравање инвестиционих не-
кретнина зависи од тога да ли предузеће користи
пуне МРС/МСФИ, МСФИ за МСП или Правилник за
микро и друга правна лица, јер међу њима посто-
је разлике.
Након почетног утврђивања вредности, пре-
дузећа која користе МРС/МСФИ некретнине
које
служе за издавање у закуп евидентирају према
методи набавне вредности или фер вредности.
Према одредбама т. 32. МРС 40 друштву се
препоручује (али не захтева) примена методе
фер вредности приликом накнадног одмера-
вања вредности инвестиционих некретнина.
Избор методе вредновања инвестиционих не-
кретнина по фер вредности приликом једног
улагања у некретнину захтева примену фер вредности
код свих осталих инвестиционих некретни-
на. Изузетак може да се направи само у случају
42 ПОСЛОВНИ САВЕТНИК ● poslovnisavetnik.net
РАЧУНОВОДСТВО
немогућности поузданог утврђивања фер вред-
ности некретнине, када се некретнине чију фер
вредност није могуће поуздано одредити (осим
некретнина у изградњи)
евидентирају по набав-
ној вредности, а остале некретнине које су кла-
сификоване као инвестиционе некретнине према
методи фер вредности.
Избор није дат у случају инвестиционих не-
кретнина узетих кроз финансијски лизинг – оне
се накнадно одмеравају по фер вредности.
У супротности од тога, предузећа која користе
МСФИ за МСФ или Правилник за микро и друга
правна лица немају могућност избора.
Према МСФИ за МСФ, инвестиционе некретнине
морају накнадно да се вреднују по фер вредности.
У случају да фер вредност није поуздано доступна,
некретнине се воде по правилима која важе за не-
кретнине, постројења и опрема, односно и рачуно-
водствено се обухватају на тим контима:
Само инвестиционе некретнине чија се фер
вредност може поуздано одмеравати, без пре-
комерних трошкова или напора на континуи-
раној основи се рачуноводствено обухватају у
складу са овим одељком по фер вредности кроз
добитак или губитак. Све друге инвестиционе
некретнине се рачуноводствено обухватају ко-
ришћењем модела набавне вредности из одељка
17 Некретнине, постројења и опрема и остају под
делокругом одељка 17, осим уколико поуздано од-
меравање фер вредности не постане доступно
и уколико се не очекује да ће фер вредност бити
поуздано мерљива на континуираној основи.
Према Правилнику за микро и друга правна
лица: Након почетног признавања, инвестициона
некретнина се може процењивати по фер вред-
ности ако се фер вредност може поуздано утвр-
дити без непотребних трошкова и напора, а
промене фер вредности признају се као добитак
или губитак у Билансу успеха. Само инвестиционе
некретнине чија се фер вредност може поуздано
мерити без прекомерних трошкова или напора,
на сталној основи, процењује се по фер вредно-
сти кроз Биланс успеха.
Све друге инвестиционе некретнине се вред-
нују по набавној вредности користећи модел
трошкова амортизације и обезвређења на на-
чин прописан за дугорочну материјалну имовину
(некретнине, постројења и опрему) у складу са
чланом 14. овог правилника.
Накнадно вредновање инвестиционих некрет-
нина по набавној вредности
Ако друштво за накнадно одмеравање инве-
стиционе некретнине одабере методу набавне
вредности, вредност грађевинских објеката ис-
казује према набавној вредности умањеној за
акумулирану
амортизацију у складу са МРС 16.
Правилником о начину разврставања сталних
средстава по групама и начину утврђивања амор-
тизације за пореске сврхе („Сл. гласник РС”, бр.
116/2004, 99/2010, 104/2018 и 8/2019) зграде и све
некретнине непоменуте у Правилнику разврста-
вају се у групу I и у пореске сврхе амортизују по
годишњој амортизационој стопи од 2,5%.
Вредност земљишта исказује
се према набав-
ној вредности. Земљиште због неограниченог
века трајања не подлеже амортизацији,
уз изузет-
ке наведене у т. 58. МРС 16 (каменолом и одлага-
лиште отпада).
Примена методе набавне вредности не искључује
могућност накнадног смањења вредности
инвестиционе некретнине јер, према захтевима
МРС 36, на сваки датум биланса треба оценити
постоји ли показатељ да средство може бити
обезвређено. Ако је надокнадива вредност мања
од књиговодствене, потребно је умањити вредност
средства до надокнадивог износа и признати
губитак (т. 59–60) МРС 37). Осим тога, приликом
примене методе набавне вредности треба утвр-
дити и објавити фер вредност некретнина у На-
поменама уз финансијске извештаје. У случају
немогућности утврђивања фер вредности дру-
штво треба да објави опис инвестиционе некрет-
нине, објашњење за немогућност утврђивања
фер вредности и, ако је могуће, распон процена
у оквиру којих се налази износ фер вредности (т.
79.е МРС-а 40).
Накнадно вредновање инвестиционих
некретнина по фер вредности
Уколико се предузеће одлучи за примену мо-
дела фер вредности за вредновање инвестицио-
них некретнина након почетног признавања, на
сваки датум биланса своди нето књиговодствену
вредност на фер вредност.
Добици или губици који настану по основу
вредновања признају се у Билансу успеха (тачка
35. МРС 40).
Према одредбама тачке 45. МРС 40, најбољи
доказ фер вредности обично су тренутне цене на
активном тржишту за сличне некретнине на истој
локацији и под истим условима, које су предмет
уговора о најму или сличне врсте уговора.
МАЈ 2019. ● ПОСЛОВНИ САВЕТНИК 43
РАЧУНОВОДСТВО
Приликом примене овог модела предузеће
нема обавезу обрачуна рачуноводствене амор-
тизације, тако да аутоматски даје могућност гру-
писања појединих делова зграде, што значи да
могу да се воде заједнички, а не одвојено.
Са аспекта обрачуна пореске амортизаци-
је, а у складу са чланом 10б. Закона о порезу
на добит правних лица („Сл. гласник РС”, бр.
25/2001… 95/2018), амортизација инвестиционих
некретнина, које се након почетног признавања
у пословним књигама вреднују по фер вред-
ности, утврђује се по стопи од 2,5% на набавну
вредност.
Преноси на и са инвестиционих
некретнина
Пренос на инвестиционе некретнине или са
њих врши се онда и само онда када дође до про-
мене у намени, доказане следећим (т. 57 МРС 40):
а) почетком коришћења некретнине од стране
власника – за пренос са инвестиционе некретни-
не на некретнине које користи власник;
б) почетком капиталног накнадног издатка у не-
кретнину у циљу њене продаје – за пренос са ин-
вестиционе некретнине на залихе;
ц) престанком коришћења некретнине од стране
власника – за пренос са некретнине коју користи
власник (грађевинских објеката) на инвестицио-
не некретнине;
д) почетком пословног лизинга некој другој стра-
ни – за пренос са залиха на инвестиционе некрет-
нине.
Осим издавања у закуп некретнина код којих
се одмах приликом куповине дефинише да су
намењене за закуп, у пракси се дешава да преду-
зећа одлуче да издају у закуп некретнине у који-
ма су претходно обављали редовну делатност. У
том случају потребно је да се некретнина класи-
фикована као грађевински објекат који се кори-
сти за обављање делатности, прекласификује у
инвестициону некретнину.
Према захтевима т. 59. МРС 40, када преду-
зеће користи метод набавне вредности за нак-
надно одмеравање инвестиционе некретнине,
преноси који се врше између инвестиционих
некретнина, некретнина које користи власник и
залиха не мењају књиговодствену вредност пре-
нетих некретнина и не мењају набавну вредност
тих некретнина за потребе одмеравања или обе-
лодањивања.
Након тога, некретнина се и даље евидентира
према набавној вредности смањеној за акумули-
рану амортизацију и могуће губитке од умањења
вредности.
Пример: Пренос на инвестиционе
некретнине – настављено вођење по
набавној вредности
Предузеће Коки д. о. о. власник је послов-
ног објекта са 10 пословних простора, који
користи приликом обављања редовне делат-
ности. Набавна вредност пословне
зграде је
120.000.000,00, акумулирана амортизација
12.000.000,00 динара, а вредност припадајућег
земљишта 30.000.000,00 динара.
Управа друштва Коки д. о. о. донела је одлу-
ку да се од 1. јануара 2019. године 8 пословних
простора изда у закуп. Након донесене одлуке, у
фебруару 2019. склопљено је 8 уговора о закупу
пословних простора по цени од 240.000,00 дина-
ра, увећано за ПДВ по стопи од 20% у износу од
48.000 динара, месечно за сваки простор.
Од укупне
набавне вредности пословне згра-
де за коју је обављено етажирање, на 8 послов-
них простора који се изнајмљују, према њиховој
површини и уделу у укупној површини пословног
објекта, односи се 90.000.000 динара набавне
вредности зграде, 9.000.000 динара акумулира-
не амортизације и 22.500.000 динара земљишта.
На основу наведених података Коки прекњи-
жава 8 пословних простора са позиције
некрет-
нине којом се користи власник на инвестиционе
некретнине, с обзиром на то да наведени послов-
ни простори могу одвојено да се продају.
Након истека првог месеца закупа Коки је из-
дао рачуне за закуп пословних простора.
С обзиром на то да свих 8 пословних простора
који су издати у закуп може одвојено да се прода,
у примеру је обављено њихово прекњижавање
на инвестиционе некретнине по књиговодственој
вредности јер ће се они и даље вредновати по
набавној вредности. На издате рачуне за закуп
наведених простора обрачунат
је ПДВ по сто-
пи од 20% јер се ради о услузи закупа пословног
објекта.
У склопу улагања у некретнине евидентира
се и куповина станова, кућа, апартмана, у циљу
повећања њихове
капиталне вредности и оства-
ривања прихода од закупа када се друштво пре-
тежно не бави делатношћу издавања и не води
ту имовину на рачуну 022 – Грађевински објекти.
44 ПОСЛОВНИ САВЕТНИК ● poslovnisavetnik.net
РАЧУНОВОДСТВО
Ако некретнина коју користи власник поста-
не инвестициона некретнина која ће се књижити
по фер вредности, МРС 16 примењује се све до
датума промене намене. Било каква разлика на
тај датум између књиговодствене вредности не-
кретнине по МРС 16 и њене фер вредности тре-
тира се на исти начин као ревалоризација према
МРС 16. Све до дана када некретнина коју кори-
сти власник постане инвестициона некретнина
књижена по фер вредности, предузеће аморти-
зује исту и признаје све импаритетне губитке који
су настали. Другим речима:
а) евентуално смањење књиговодствене вред-
ности некретнине признаје се у Билансу успеха,
међутим, у оној мери у којој је износ укључен у
ревалоризационе резерве за ту некретнину сма-
њење се признаје у укупном осталом резултату
и смањује ревалоризациону резерву у оквиру
капитала;
б) евентуално повећање књиговодствене вред-
ности третира се на следећи начин:
1. у мери у којој повећање сторнира ранији им-
паритетни губитак за ту некретнину повећање се
признаје у Билансу успеха, при чему износ при-
знат у Билансу успеха не премашује износ који је
потребан да се књиговодствена вредност врати
на ону књиговодствену вредност која би била
утврђена (без амортизације) да није било при-
знавања импаритетног губитка,
2. евентуални преостали део повећања при-
знаје се у укупном осталом резултату и повећа-
ва ревалоризационе резерве у оквиру капитала,
док по каснијем отуђењу инвестиционе некрет-
нине ревалоризационе резерве укључене у
капитал могу да се пренесу на нераспоређену
добит, а пренос из ревалоризационих резерви
у нераспоређену добит не врши се кроз Биланс
успеха.
МРС 40 даје детаљније инструкције у вези са
преносом са и на инвестиционе некретнине. За
разлику од њега, у одељку 16 МСФИ за МСП дата
је само једна инструкција у вези са преносом са
инвестиционе некретнине одмераване по фер
вредности на „редовну” некретнину која ће се
накнадно вредновати по набавној вредности.
Значи, у одељку 16 није дато упутство како
евидентирати разлику која се појављује прили-
ком преноса некретнине са „редовних” некрет-
нина одмераваних по моделу набавне вредности
на инвестициону некретнину. Разлика настаје из-
међу неотписане књиговодствене вредности не-
кретнине која се преноси и њене процењене фер
вредности на дан преноса. С обзиром на то да се
ради о ефекту прве процене, мишљења смо да и
у овом случају треба применити правило из МРС
40, дакле признавање настале разлике преко ре-
валоризационих резерви.
Пример: Пренос на инвестиционе
некретнине – вођење по фер вредности
На основу истих података датих у претходном
примеру претпоставља се да преузеће Коки ин-
вестиционе некретнине вреднује по фер вредно-
сти. За потребе признавања извршена је процена
вредности пословних простора који ће се призна-
ти као инвестиционе некретнине и она износи 90
милиона динара, а вредност земљишта уз објекат
22 милиона динара.
Књижење:
Ред. бр. Конто Опис Дуг. Потр.
С0
022 Грађевински објекти 120.000.000
020 Земљиште 30.000.000
0290 Исправка вредности некретнина 12.000.000
– за почетно стање
2.
0240 Инвестиционе некретнине – објекат 90.000.000
0241 Инвестиционе некретнине – земљиште уз објекат 22.500.000
0291 Исправка вредности инвестиционих некретнина 9.000.000
022 Грађевински објекти 90.000.000
020 Земљиште 22.500.000
0290 Исправка вредности некретнина 9.000.000
– за прекњижавање на инвестиционе некретнине
3.
204 Купци у земљи 2.304.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 384.000
650 Приходи од закупнина 1.920.000
– за фактурисану закупнину
МАЈ 2019. ● ПОСЛОВНИ САВЕТНИК 45
РАЧУНОВОДСТВО
Опис Грађевински
објекат Земљиште
Набавна вредност
грађевинског објекта
90.000.000 22.500.000
Исправка вредности -9.000.000 0
Неотписана књиговодствена
вредност на дан преноса на
инвестиционе некретнине
81.000.000 22.500.000
Процењена фер вредност на
дан преноса на инвестиционе
некретнине
90.000.000 22.000.000
Разлика између фер
вредности и неотписане
књиговодствене вредности
9.000.000 -500.000
Коки књижи пренос са некретнина у употреби у
редовном пословању на инвестиционе некретнине:
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
С0 022 Грађевински
објекти 120.000.000
020 Земљиште 30.000.000
0290 Исправка
вредности
некретнина 12.000.000
– за почетно стање (по методи набавне вредности)
2. 0240 Инвестиционе
некретнине –
објекат 90.000.000
0241 Инвестиционе
некретнине –
земљиште уз
објекат 22.000.000
022 Грађевински
објекти 90.000.000
020 Земљиште 22.500.000
0290 Исправка
вредности
некретнина 9.000.000
3305 Ревалоризацио-
не резерве на-
стале приликом
преноса послов-
них простора на
инвестиционе
некретнине 8.500.000
– за прекњижавање на инвестиционе некретнине
3. 204 Купци у земљи 2.304.000
470 Обавезе за ПДВ
по издатим
фактурама по
општој стопи 384.000
650 Приходи од
закупнина 1.920.000
– за фактурисану закупнину
У случају да Коки једног дана одлучи да прода
ове пословне просторе, призната ревалоризаци-
она резерва, настала приликом почетног преноса
на инвестиционе некретнине, може да се прене-
се у нераспоређену добит.
Претпоставља се да Коки продаје пословне
просторе по цени од 90 милиона динара и 20 ми-
лиона динара припадајуће земљиште.
Књижење би било:
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
С0
0240 Инвестиционе
некретнине – објекат 90.000.000
0241 Инвестиционе
некретнине –
земљиште уз објекат 22.000.000
3305 Ревалоризационе
резерве настале
приликом преноса
пословних простора
на инвестиционе
некретнине 8.500.000
– почетно стање инвестиционе некретнине након преноса
са редовних некретнина
1.
204 Купци у земљи 110.000.000
3305 Ревалоризационе
резерве настале
приликом преноса
пословних простора
на инвестиционе
некретнине 2.000.000
0240 Инвестиционе
некретнине – објекат 90.000.000
0241 Инвестиционе
некретнине –
земљиште уз објекат 22.000.000
– за евидентирање продаје некретнине
2.
3305 Ревалоризационе
резерве настале
приликом преноса
пословних простора
на инвестиционе
некретнине 6.500.000
341 Нераспоређени
добитак текуће
године 6.500.000
– за пренос ревалоризационих резерви у нераспоређени
добитак након продаје инвестиционе некретнине
У складу са чланом 46. Правилника о Контном
оквиру и садржини рачуна у Контном оквиру за
привредна друштва, задруге и предузетнике,
на рачуну 570 – Губици по основу расходовања
и продаје нематеријалне имовине, некретнина,
постројења и опреме – исказује се неотписана
вредност и додатни трошкови расходоване и
отписане нематеријалне имовине, некретнина,
постројења и опреме који нису покривени прихо-
дом од продаје, задужењем овог рачуна, рачуна
исправке вредности у оквиру групе рачуна 01 и
02, рачуна потраживања за извршену продају и
рачуна 330 – Ревалоризационе резерве по основу
ревалоризације нематеријалне имовине, некрет-
46 ПОСЛОВНИ САВЕТНИК ● poslovnisavetnik.net
РАЧУНОВОДСТВО
нина, постројења и опреме (ако су претходно
формиране за конкретно средство), у корист од-
говарајућег рачуна на којем се воде нематеријал-
на имовина, некретнине, постројења и опрема.
С обзиром на то да се повећање вредности
имовине по основу процене фер вредности при-
знало на рачуну 330, а не у корист прихода, при-
ликом обрачуна капиталног добитка (у складу
са чланом 29. Закона о порезу на добит правних
лица) поменуто повећање не признаје се као по-
већање набавне вредности. Сходно наведеном,
Коки обрачунава капиталну добит остварену
продајом пословних простора као разлику из-
међу остварене продајне цене и цене по којој је
стекао пословне просторе, умањене по основу
пореске амортизације.
Коки има капитални добитак по основу про-
даје пословних простора, а капитални губитак по
основу продаје земљишта уз објекат:
Грађевински
објекат Земљиште
Набавна вредност 90.000.000 22.500.000
Пореска амортизација 9.000.000 /
Набавна цена за потребе
обрачуна капиталног
добитка/губитка 81.000.000 22.500.000
Продајна цена за потребе
обрачуна капиталног
добитка/губитка 90.000.000 20.000.000
Капитални добитак/губитак 9.000.000 – 2.500.000
Унос у образац ПБ 1 на
позицији 59 60
Пренос може да се врши и у супротном прав-
цу, када инвестициона некретнина више не задо-
вољава услове за признавање као таква, него се
преноси на некретнине у употреби власника.
По овом питању нема разликовања између
МРС 40 и одељка 16 МСФИ за МСП – књиговод-
ствена вредност инвестиционе некретнине на
тај датум рекласификације постаје њена набав-
на вредност према МРС 16, односно одељку 17
МСФИ за МСП.
Пример: Пренос са инвестиционих
некретнина на некретнину коју користи
власник
Наставак случаја предузећа Коки из претход-
них примера: Претпоставља се да, након неколи-
ко година издавања пословних простора, Коки
враћа те просторе у редовну употребу јер се ње-
гово пословање проширило и неопходни су му
додатни простори за рад.
На дан рекласификације фер вредност послов-
них простора и припадајућег земљишта износи
85 односно 20 милиона динара.
На крају године Коки обрачунава рачуновод-
ствену амортизацију (претпоставља се да је пре-
нос са инвестиционих некретнина извршен 1. 1.
по стопи од 5%).
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
С0
0240 Инвестиционе
некретнине – објекат 85.000.000
0241 Инвестиционе
некретнине –
земљиште уз објекат 20.000.000
– почетно стање инвестиционе некретнине
1.
022 Грађевински објекти 85.000.000
020 Земљиште 20.000.000
0240 Инвестиционе
некретнине – објекат 85.000.000
0241 Инвестиционе
некретнине –
земљиште уз објекат 20.000.000
– за пренос са инвестиционе некретнине на некретнину у
власниковој употреби
2.
540 Трошкови
амортизације 4.250.000
0290 Исправка вредности
некретнина 4.250.000
– за обрачун рачуноводствене амортизације на крају године
Напомена: Коки све ово време пореску амор-
тизацију обрачунава на набавну вредност по-
словних простора, у складу са чланом 10б. став
7. Закона о порезу на добит правних лица.
Порез на имовину
Без обзира на то што предузећа која користе
МСФИ за МСП и Правилник за микро и друга прав-
на лица, једнако као она која користе пуне МРС/
МСФИ, инвестиционе некретнине исказују по фер
вредности и немају право да приликом утврђива-
ња пореза на имовину за те непокретности кори-
сте поменуту вредност као основицу за обрачун
пореза.
Мишљење Министарства финансија бр. 430-
00-00031/2019-04 од 30. 1. 2019:
Према одредби члана 7. став 1. Закона о поре-
зима на имовину („Сл. гласник РС”, бр. 26/01, 45/02
– СУС, 80/02, 80/02 – др. закон, 135/04, 61/07, 5/09,
101/10, 24/11, 78/11, 57/12 – УС, 47/13, 68/14 – др. закон,
95/18 и 99/18 – УС, у даљем тексту: Закон), осно-
вица пореза на имовину за непокретности обве-
зника који води пословне књиге и чију вредност у
МАЈ 2019. ● ПОСЛОВНИ САВЕТНИК 47
РАЧУНОВОДСТВО
пословним књигама исказује по методу фер вред-
ности у складу са међународним рачуноводстве-
ним стандардима (МРС), односно међународним
стандардима финансијског извештавања (МСФИ)
и усвојеним рачуноводственим политикама је-
сте фер вредност исказана на последњи дан по-
словне године обвезника у текућој години.
Према одредби члана 2. тачка 4) Закона о ра-
чуноводству („Сл. гласник РС”, бр. 62/13 и 30/18,
у даљем тексту: ЗОР), Међународни стандарди
финансијског извештавања (у даљем тексту:
МСФИ), у смислу овог закона, су: Оквир за припре-
мање и приказивање финансијских извештаја
(Framework for the Preparation and Presentation
of Financial Statements), Међународни рачуновод-
ствени стандарди – МРС (International Accounting
Standards – IAS), Међународни стандарди фи-
нансијског извештавања – МСФИ (lnternational
Financial Reporting Standards – IFRS) и са њима по-
везана тумачења, издата од Комитета за тума-
чење рачуноводствених стандарда (International
Financial Reporting Interpretations Committee
– IFRIC), накнадне измене тих стандарда и са
њима повезана тумачења, одобрени од Одбора
за међународне рачуноводствене стандарде
(lnternational Accounting Standards Board – IASB),
чији је превод утврдило и објавило министар-
ство надлежно за послове финансија (у даљем
тексту: Министарство). Превод МСФИ који
утврђује и објављује Министарство чине основни
текстови МРС, односно МСФИ, издати од Одбора
за међународне рачуноводствене стандарде, као
и тумачења издата од Комитета за тумачење
рачуноводствених стандарда у облику у којем
су издати и који не укључују основе за закључива-
ње, илуструјуће примере, смернице, коментаре,
супротна мишљења, разрађене примере и други
допунски објашњавајући материјал који може да
се усвоји у вези са стандардима, односно тума-
чењима, осим ако се изричито не наводи да је он
саставни део стандарда, односно тумачења.
Одредбом члана 2. тачка 5) ЗОР прописано је
да је Међународни стандард финансијског изве-
штавања за мала и средња правна лица (у даљем
тексту: МСФИ за МСП) рачуноводствени стан-
дард финансијског извештавања за мала и сред-
ња правна лица (International Financial Reporting
Standard for Small and Medium – sized entities – IFRS
for SMEs), одобрен од Одбора за међународне ра-
чуноводствене стандарде (IASB), чији је превод
утврдило и објавило Министарство.
Сагласно одредби члана 20. ЗОР, за признава-
ње, вредновање, презентацију и обелодањивање
позиција у финансијским извештајима, велика
правна лица, правна лица која имају обавезу са-
стављања консолидованих финансијских изве-
штаја (матична правна лица), јавна друштва,
односно друштва која се припремају да постану
јавна, у складу са законом којим се уређује тржи-
ште капитала, независно од величине, примењују
МСФИ.
За признавање, вредновање, презентацију и
обелодањивање позиција у финансијским изве-
штајима, мала и средња правна лица примењују
МСФИ за МСП (члан 21. став 1. ЗОР).
Имајући у виду да је Законом уређено за које
непокретности фер вредност чини пореску осно-
вицу, при чему је изричито наведен МСФИ, али
не и МСФИ за МСП, као и да мала правна лица за
признавање, вредновање, презентацију и обело-
дањивање позиција у финансијским извештајима
примењују МСФИ за МСП (тј. немају могућност
да примењују МСФИ), нема законског основа да
основицу пореза на имовину за непокретности
за које је порески обвезник мало правно лице
чини фер вредност непокретности исказана у
пословним књигама тог лица.
Закључак
Некретнине које се набављају од других особа
или изграђују у циљу остваривања прихода од нај-
ма и/или повећања њихове капиталне вредности
евидентирају
се као инвестиционе некретнине.
Наведене некретнине
накнадно се вреднују пре-
ма методи набавне или методи фер вредности, у
зависности од рачуноводственог оквира који се
примењује.
У пословној пракси предузећа често купују
некретнине и изнајмљују их у сврху становања
физичким особама или у пословне сврхе другим
предузећима. Из рачуноводственог угла ради се
о инвестиционим некретнинама (осим ако се из-
најмљују запосленицима, па се ради о некретнинама
које друштво користи и које се класификују
према захтевима МРС 16).
Највише недоумица у евидентирању инвести-
ционих некретнина појављује се код корисника
МСФИ за МСП који, за разлику од МРС 40, нису
детаљно третирали преносе са и на инвестицио-
не некретнине, као ни захтеве приликом отуђења
инвестиционих некретнина. ПС
РАЧУНОВОДСТВО
Др Маријана Жиравац Младеновић, главни и одговорни уредник часописа „Пословни саветник”
Инвестиционе некретнине –
рачуноводство некретнина
које се издају у закуп
Некретнине које се набављају од других особа или изграђују у циљу остварива-
ња прихода од најма и/или повећања њихове капиталне вредности евидентирају
се као инвестиционе некретнине. Наведене некретнине
накнадно се
вреднују према методи набавне или методи фер вредности, у зависности од
рачуноводственог оквира који се примењује. Инвестиционе некретнине нак-
надно се вреднују обавезно по фер вредности, ако предузеће користи МСФИ
за МСП или Правилник за микро и друга правна лица, а ако користи пуне МСФИ
– има могућност избора.
Увод
Приликом набавке некретнине предузеће
прво мора да јој одреди намену како би била
класификована у складу са захтевима одгова-
рајућега међународног стандарда
финансијског
извештавања (даље: МСФИ), односно одељка
Међународног стандарда финансијског извешта-
вања за мала и средња правна лица (даље: МСФИ
за МСП), односно Правилника о начину признава-
ња, вредновања, презентације и обелодањивања
позиција у појединачним финансијским извешта-
јима микро и других правних лица (даље: Правил-
ник за микро и друга правна лица).
Ако је реч о некретнинама које служе за изнај-
мљивање другима
и/или се држе због повећања
њихове вредности и/или обоје, рачуноводствено
праћење наведених некретнина уређује МРС 40 –
Улагања у некретнине, односно одељак 16 МСФИ
за МСП, односно члан 15. Правилника за микро и
друга правна лица.
Инвестиционе некретнине
евидентирају се на
конту 024 – Инвестиционе некретнине.
Као примери инвестиционих некретнина могу
да се наведу
и следеће некретнине (т. 8. МРС 40):
а) земљиште које се држи у циљу дугорочног по-
раста вредности капитала, а не у циљу краткороч-
не продаје у редовном пословању;
МАЈ 2019. ● ПОСЛОВНИ САВЕТНИК 37
РАЧУНОВОДСТВО
б) земљиште које се држи за тренутно непознату
будућу употребу (уколико ентитет није утврдио
да ће користити земљиште било као некретнину
коју користи власник било за краткорочну прода-
ју у редовном пословању, сматра се да се земљи-
ште држи у циљу повећања вредности капитала);
ц) објекат у власништву ентитета (или га ентитет
држи под финансијским лизингом) и изнајмљен
је у оквиру једног или више пословних лизинга;
д) објекат који није изнајмљен, али се држи ради
изнајмљивања у оквиру једног или више послов-
них лизинга;
е) некретнине у процесу изградње или развоја за
будуће коришћење као инвестиционе некретнине.
Међутим, инвестиционим некретнинама у
смислу МРС 40 НЕ сматрају се:
а) некретнине намењене за продају у оквиру ре-
довног пословања или у процесу изградње или
развоја у циљу такве продаје (видети МРС 2 – За-
лихе), на пример некретнине стечене искључиво
у циљу накнадног отуђења у блиској будућности
или у циљу развоја и даље продаје;
б) некретнине које су у процесу изградње или ра-
звоја за трећа лица (видети МРС 11 – Уговори о
изградњи);
ц) некретнине које користи власник (видети МРС
16), укључујући, између осталог, и некретнине
које се држе да би се у будућности користиле
као некретнине које користи власник (у својству
основног средства), некретнине које се држе
ради будућег развоја и каснијег коришћења као
некретнине које користи власник, некретнине
које користе запослени (било да запослени пла-
ћају закупнину по тржишним ценама било да је не
плаћају) и некретнина коју користи власник, која
чека да буде отуђена;
е) некретнине које су изнајмљене неком другом
ентитету у оквиру финансијског лизинга.
С обзиром на то да поједине некретнине уз
најам
могу имати и друге намене, приликом
класификације некретнина намене морају јасно
да се разграниче. На пример, један део зграде
може да буде издат у закуп у циљу остваривања
прихода од закупа, а други део може да буде на-
мењен употреби за сопствене производне или
административне
сврхе. Класификација такве
некретнине према т. 10. МРС 40 зависи од могућ-
ности одвојене продаје (или одвојеног давања
на финансијски лизинг). Ако је те радње могуће
обавити, делови
зграде рачуноводствено се пра-
те одвојено. Другим речима: део зграде који је
издат у закуп рачуноводствено се прати као ин-
вестициона некретнина, према захтевима МРС
40, на конту 024, а део којим се друштво користи
за потребе производње или у административне
сврхе
прати се, према захтевима МРС 16, на конту
022 – Грађевински објекти. Међутим, ако се ти
делови не могу одвојено продати (или одвојено
изнајмити), некретнину је могуће класификова-
ти у потпуности као инвестициону некретнину
само ако је њен безначајни (мањи)
део намењен
коришћењу у производњи, продаји добара и/или
услуга или у административне сврхе.
У случајевима да друштво (власник некретни-
на) пружа додатне услуге корисницима некрет-
нина, такве некретнине могуће је класификовати
као инвестиционе некретнине ако пружене услу-
ге нису значајне за уговор у целости (нпр. ако
власник пословне зграде уз услугу закупа осигу-
ра закупцу и услугу одржавања
зграде и услугу
осигурања). У супротном случају, ако друштво
пружа значајне услуге закупцу (нпр. управљање),
таква некретнина спада у делокруг МРС 16. На
пример, ако друштво поседује хотел и управља
њиме, услуге које се пружају гостима значајне
су за целокупни
аранжман, па стога хотел којим
управља друштво
представља некретнину коју
користи друштво, а не инвестициону некретнину.
У случају да власник хотела препушта управља-
ње хотелом према уговору о управљању другим
странама, при чему се улога власника
своди на
пасивног инвеститора, тада се ради о инвестици-
оној некретнини.
Почетно признавање некретнине
намењене издавању
У складу са т. 16. МРС 40, некретнине које слу-
же за изнајмљивање евидентирају се као имови-
на друштва:
а) ако је вероватно остварење економских кори-
сти повезаних са инвестиционим некретнинама и
б) ако цена набавке може поуздано да се утврди.
Некретнине које су класификоване као инве-
стиционе некретнине и које служе за издавање у
закуп при почетном
утврђивању вредности еви-
дентирају се по набавној вредности, односно
цени коштања. Земљиште и зграда су одвојена
имовина
која се обрачунава и исказује одвојено,
чак и ако се заједно набављају. Тај рачуновод-
ствени захтев налаже да се вредност земљишта
евидентира одвојено од вредности грађевинског
38 ПОСЛОВНИ САВЕТНИК ● poslovnisavetnik.net
РАЧУНОВОДСТВО
дела некретнине,
зато што земљиште не подле-
же обрачуну амортизације, док се грађевински
део амортизује кроз процењени век трајања.
Набавна вредност купљене инвестиционе
некретнине обухвата њену куповну цену и све
директно приписиве издатке. Директно припи-
сиве издатке представљају, на пример, накнаде
за професионалне правне услуге, таксе за пренос
имовине и остали трошкови трансакција.
Пример: Куповина некретнине и издавање
физичком лицу
1. Предузеће Златко д. о. о. купило је од пре-
дузећа Станко д. о. о. стан и гаражно место, који
још нису у употреби (новоизграђени објекат), у
сврхе изнајмљивања за стамбене потребе и по-
раста њихове капиталне вредности. Златко је од
Станка примио рачун на износ од 14.400.000 дина-
ра. У складу са чланом 10. став 1. тачка 1) Закона о
ПДВ-у, Станко је, као обвезник који врши опорези-
ви промет, обрачунао ПДВ по посебној стопи од
10%, у складу са чланом 23. став 2. тачка 14) Закона
о ПДВ-у, на вредност стана, а на вредност гараже
ПДВ по општој стопи од 20%.
Опис Износ
Стан 12.000.000
Гаражно место 1.000.000
Укупно 13.000.000
ПДВ 10% 1.200.000
ПДВ 20% 200.000
УКУПНО 14.400.000
С обзиром на то да набавља некретнину у циљу
издавања за стамбене потребе, Станко нема
право на одбитак претходног пореза, у складу
са чланом 25. став 2. тачка 4) Закона о ПДВ-у, об-
рачунатог на вредност стана. Међутим, вредност
претходног пореза, обрачунатог на гаражно ме-
сто, има право да одбије јер се давање гараже у
закуп сматра опорезивим прометом.
2. Стан је предат у употребу.
3. Издат је рачун за месечни закуп за стан и
гаражно место у износу од 72.000.
Књижење:
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
1.
02450 Инвестициона некретнина – стан у припреми 13.200.000
02451 Инвестициона некретнина – гаражно место у припреми 1.000.000
271 ПДВ у примљеним фактурама по посебној стопи 200.000
435 Добављачи у земљи 14.400.000
– за фактуру добављача – куповина некретнине
2.
02400 Инвестициона некретнина – стан 13.200.000
02401 Инвестициона некретнина – гаражно место 1.000.000
02450 Инвестициона некретнина – стан у припреми 13.200.000
02451 Инвестициона некретнина – гаражно место у припреми 1.000.000
– за пренос стана и гаражног места у употребу
С обзиром на то да је сврха купљеног стана
издавање у закуп физичком лицу за становање,
Златко не може да искористи претходни порез,
него га укључује у набавну вредност стана.
Златко је купцу испоставио рачун за закупнину
стана и гаражног места, са подацима:
Опис Износ
Стан 60.000
Гаражно место 10.000
Укупно 70.000
ПДВ 20% 2.000
УКУПНО за уплату 72.000
Књижење:
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
3.
204 Купци у земљи 72.000
470 Обавезе за ПДВ по
издатим фактурама по
општој стопи 2.000
650 Приходи од закупнина 70.000
– за издату фактуру за закупнину
BМеђутим, уколико власник користи не-
кретнину, укључујући, између осталог,
и некретнине које се држе да би се у будућно-
сти користиле као некретнине које користи
МАЈ 2019. ● ПОСЛОВНИ САВЕТНИК 39
РАЧУНОВОДСТВО
власник (у својству основног средства), не-
кретнине које се држе ради будућег развоја
и каснијег коришћења као некретнина које
користи власник, некретнине које користе за-
послени (било да запослени плаћају закупнину
по тржишним ценама било да је не плаћају) и
некретнину коју користи власник, која чека да
буде отуђена, поменута некретнина не задо-
вољава услове да буде евидентирана као ин-
вестициона некретнина.
Пример: Куповина некретнине и издавање
правном лицу
1. Предузеће Лаки д. о. о. купило
је 1. августа
2018. године викендицу с припадајућим земљи-
штем на Копаонику, коју је 2011. године саградило
предузеће Ски-ски д. о. о., које је обвезник ПДВ-а.
У складу са закљученим купопродајним уговором
цена викендице је 120.000.000,00 динара, а цена
земљишта 6.000.000 динара. Ски-ски је издао ра-
чун, уз напомену да ПДВ није обрачунат у складу
са чланом 10. став 2. тачка 2) Закона о ПДВ-у. Лаки
интерним обрачуном обрачунава ПДВ по стопи
од 20%, а исти има право и да одбије као прет-
ходни порез, у складу са чланом 28. став 5. тачка
1) Закона о ПДВ-у.
2. Лаки је ангажовао грађевинско предузеће
Булдожер д. о. о. да изврши грађевинске радове
премештање преградних зидова, рушење купа-
тила и подова и уградња нових, уређење двори-
шта и ограде. Од Булдожера је примљен рачун у
износу од 5.000.000,00 динара (од тога радови
на објекту 4.000.000 динара, а радови на земљи-
шту 1.000.000 динара), уз напомену да ПДВ није
обрачунат у складу са чланом 10. став 2. тачка 3)
Закона о ПДВ-у. Интерним обрачуном Лаки обра-
чунава ПДВ по стопи од 20%, а исти има право и да
одбије као претходни порез, у складу са чланом
28. став 5. тачка 1) Закона о ПДВ-у.
3. Након довршетка радова викендица је
стављена у употребу
и издата у закуп предузећу
Копи д. о. о., које ће у тој викендици пружати услу-
ге смештаја у туристичком објекту за смештај.
4. Испостављен је рачун за месечни закуп ви-
кендице у укупном износу од 84.000 динара.
На издатом рачуну за закуп викендице обра-
чунат је ПДВ по стопи од 20%, јер се ради о по-
Књижење:
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
1.
0245 Инвестициона некретнина – грађевински објекат у припреми 120.000.000
0246 Инвестициона некретнина – земљиште у припреми 6.000.000
435 Добављачи у земљи 126.000.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 24.000.000
270 ПДВ у примљеним фактурама по општој стопи 24.000.000
– за рачун за купљену викендицу и земљиште и интерни обрачун ПДВ-а
2.
0245 Инвестициона некретнина – грађевински објекат у припреми 4.000.000
0246 Инвестициона некретнина – земљиште у припреми 1.000.000
435 Добављачи у земљи 5.000.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 1.000.000
270 ПДВ у примљеним фактурама по општој стопи 1.000.000
– за примљену фактуру за грађевинске радове и интерни обрачун ПДВ
3.
0240 Инвестиционе некретнине – објекат 124.000.000
0241 Инвестиционе некретнине – земљиште уз објекат 7.000.000
0245 Инвестициона некретнина – грађевински објекат у припреми 124.000.000
0246 Инвестициона некретнина – земљиште у припреми 7.000.000
– за стављање викендице у употребу
6.
204 Купци у земљи 84.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 14.000
650 Приходи од закупнина 70.000
– за фактурисану закупнину
словном закупу. Стопа ПДВ-а од 10% примењује
се само када се пружају услуге смештаја у тури-
стичким објектима, уз испуњавање услова пропи-
саних Законом о туризму.
Земљиште које је купљено због стицања зара-
де због пораста његове тржишне вредности и/
или издавања у закуп такође се евидентира као
инвестициона некретнина. Поступак рачуновод-
40 ПОСЛОВНИ САВЕТНИК ● poslovnisavetnik.net
РАЧУНОВОДСТВО
ственог евидентирања исти је као и у претход-
но приказаним примерима. Пажњу је потребно
обратити само на аспект ПДВ-а, јер се на давање
земљишта у закуп не плаћа ПДВ без права на од-
битак претходног пореза.
Приликом стицања инвестиционих некретни-
на које предузеће изграђује у сопственој режији
у цену коштања укључују се сви трошкови који
су директно повезани са набавком земљишта
и изградњом грађевинског објекта. У вредност
земљишта укључује се набавна цена земљишта,
порез на пренос апсолутних права коришћења
грађевинског земљишта, трошкови адвоката,
трошкови посредника и слично, а у вредност гра-
ђевинског објекта укључују се трошкови израде
пројектне документације, трошкови
прикључака
на комуналну инфраструктуру, трошкови изград-
ње и слични трошкови који су директно повезани
са изградњом објеката.
ëТрошкови камата на примљене кре-
дите за градњу, док траје изградња, у
предузећима која примењују пуне МРС/МСФИ
у складу са одредбама МРС 23 приписују се из-
градњи некретнине ако се ради о квалифико-
ваном средству по МРС 23. За разлику од њих,
предузећа која примењују МСФИ за МСП или
Правилник за микро и друга правна лица НЕ
укључују трошкове позајмљивања у цену ко-
штања изграђеног објекта.
Пример: Изградња инвестиционе некретнине
Предузеће Јоца д. о. о. у власништву има гра-
ђевинско земљиште набавне вредности 6 ми-
лиона динара, које је купљено у циљу повећања
његове капиталне
вредности и изградње зграде с
пословним просторима
за издавање у закуп. Јоца
примењује пуне МСФИ.
Током изградње пословног објекта настали су
следећи пословни догађаји:
1. Примљен је рачун овлашћеног архитекте
за изведбени пројекат зграде на износ услуге
од 2 милиона динара плус 20% ПДВ-а. Напомена:
Делатност 71.11 Архитектонске и инжењерске
делатности и техничко саветовање не припада
делатностима из области грађевинарства у сми-
слу члана 10. став 2. тачка 3) Закона о ПДВ-у.
2. Примљен је дугорочни кредит банке у изно-
су од 10 милиона динара у сврху изградње зграде
с пословним
просторима.
3. Примљена је прва привремена грађевинска
ситуација
за изведене радове (припрема гради-
лишта, ископ темеља, зидање, малтерисање) од
регистрованог извођача радова у износу од 4
милиона динара. Интерно је обрачунат ПДВ на
примљену ситуацију у износу од 800.000 динара.
4. Примљена је друга привремена грађевин-
ска ситуација
за изведене радове (инсталације
за струју, воду, плин, опремање грађевне једи-
нице) у износу од 3 милиона динара. Интерно је
обрачунат ПДВ на примљену ситуацију у износу
од 600.000 динара.
5. Примљена је коначна грађевинска ситуација
на укупну вредност зграде у износу од 9 милиона
динара. Књижена је разлика
по коначном обрачу-
ну која се односи на завршне радове и уређење
окружења (зеленило, расвета, уређење паркира-
лишта и сл.) и изградњу и поставу ограде у износу
од 2 милиона динара, на шта је интерно обрачу-
нат ПДВ у износу од 400.000 динара.
6. Све обавезе према добављачима су плаћене.
7. Примљен је обрачун камата по одобреном
дугорочном
кредиту у износу од 500.000 динара,
који се односи на време док је трајала изградња,
а које се укључују у вредност некретнине јер Јоца
користи пуне МРС/МСФИ.
8. Грађевински објект је стављен у употребу.
9. Издат је рачун за закуп пословне зграде на
укупан износ од 2,4 милиона динара.
Током изградње грађевинског објекта примењени
су захтеви МРС 16, на шта упућује и МРС 40.
Сви трошкови који су повезани са изградњом
књижени су на терет
рачуна 0245 – Инвестици-
оне некретнине – грађевински објекат у припре-
ми. Камате су укључене у вредност објекта јер
се ради о обвезнику МСФИ. Након завршетка
изградње вредност зграде пренесена је на рачун
0240 – Инвестиционе некретнине – грађевински
објекти, а вредност земљишта на рачун 0241 – Ин-
вестиционе некретнине – земљиште. По издатом
рачуну за закуп зграде обрачунат је ПДВ по стопи
од 20%, јер се ради о испоруци закупа која је опо-
резива с 20% ПДВ-а.
МАЈ 2019. ● ПОСЛОВНИ САВЕТНИК 41
РАЧУНОВОДСТВО
Књижење:
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
С0 0246 Инвестиционе некретнине – земљиште у припреми 6.000.000
– за почетно стање
1.
0245 Инвестиционе некретнине – грађевински објекат у припреми 2.000.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 400.000
435 Добављачи у земљи 2.400.000
– за рачун пројектанта
2.
241 Текући рачун 10.000.000
414 Дугорочни кредити у земљи 10.000.000
– за примљен дугорочни кредит од банке
3.
0245 Инвестиционе некретнине – грађевински објекат у припреми 4.000.000
270 ПДВ у примљеним фактурама по општој стопи 800.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 800.000
435 Добављачи у земљи 4.000.000
– за рачун добављача за 1. ситуацију и интерни обрачун ПДВ-а
4.
0245 Инвестиционе некретнине – грађевински објекат у припреми 3.000.000
270 ПДВ у примљеним фактурама по општој стопи 600.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 600.000
435 Добављачи у земљи 3.000.000
– за рачун добављача за 2. ситуацију и интерни обрачун ПДВ-а
5.
0245 Инвестиционе некретнине – грађевински објекат у припреми 2.000.000
270 ПДВ у примљеним фактурама по општој стопи 400.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 400.000
435 Добављачи у земљи 2.000.000
– за рачун добављача за коначну ситуацију и интерни обрачун ПДВ-а
6.
435 Добављачи у земљи 11.000.000
241 Текући рачун 11.000.000
– за плаћене обавезе према добављачима
7.
0245 Инвестиционе некретнине – грађевински објекат у припреми 500.000
460 Обавезе по основу камата 500.000
– за обрачунате камате које се капитализују у вредност објекта
8.
0240 Инвестиционе некретнине – објекат 11.500.000
0245 Инвестиционе некретнине – грађевински објекат у припреми 11.500.000
0241 Инвестиционе некретнине – земљиште 6.000.000
0246 Инвестиционе некретнине – земљиште у припреми 6.000.000
– стављање инвестиционе некретнине у употребу
9.
204 Купци у земљи 2.400.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 400.000
650 Приходи од закупнина 2.000.000
– за месечну фактуру за закуп
Корисници МСФИ за МСП и Правилника за микро и дру-
га правна лица немају право капитализације трошкова
Накнадно одмеравање инвестиционих позајмљивања у вредност некретнине.
некретнина
Накнадно одмеравање инвестиционих не-
кретнина зависи од тога да ли предузеће користи
пуне МРС/МСФИ, МСФИ за МСП или Правилник за
микро и друга правна лица, јер међу њима посто-
је разлике.
Након почетног утврђивања вредности, пре-
дузећа која користе МРС/МСФИ некретнине
које
служе за издавање у закуп евидентирају према
методи набавне вредности или фер вредности.
Према одредбама т. 32. МРС 40 друштву се
препоручује (али не захтева) примена методе
фер вредности приликом накнадног одмера-
вања вредности инвестиционих некретнина.
Избор методе вредновања инвестиционих не-
кретнина по фер вредности приликом једног
улагања у некретнину захтева примену фер вредности
код свих осталих инвестиционих некретни-
на. Изузетак може да се направи само у случају
42 ПОСЛОВНИ САВЕТНИК ● poslovnisavetnik.net
РАЧУНОВОДСТВО
немогућности поузданог утврђивања фер вред-
ности некретнине, када се некретнине чију фер
вредност није могуће поуздано одредити (осим
некретнина у изградњи)
евидентирају по набав-
ној вредности, а остале некретнине које су кла-
сификоване као инвестиционе некретнине према
методи фер вредности.
Избор није дат у случају инвестиционих не-
кретнина узетих кроз финансијски лизинг – оне
се накнадно одмеравају по фер вредности.
У супротности од тога, предузећа која користе
МСФИ за МСФ или Правилник за микро и друга
правна лица немају могућност избора.
Према МСФИ за МСФ, инвестиционе некретнине
морају накнадно да се вреднују по фер вредности.
У случају да фер вредност није поуздано доступна,
некретнине се воде по правилима која важе за не-
кретнине, постројења и опрема, односно и рачуно-
водствено се обухватају на тим контима:
Само инвестиционе некретнине чија се фер
вредност може поуздано одмеравати, без пре-
комерних трошкова или напора на континуи-
раној основи се рачуноводствено обухватају у
складу са овим одељком по фер вредности кроз
добитак или губитак. Све друге инвестиционе
некретнине се рачуноводствено обухватају ко-
ришћењем модела набавне вредности из одељка
17 Некретнине, постројења и опрема и остају под
делокругом одељка 17, осим уколико поуздано од-
меравање фер вредности не постане доступно
и уколико се не очекује да ће фер вредност бити
поуздано мерљива на континуираној основи.
Према Правилнику за микро и друга правна
лица: Након почетног признавања, инвестициона
некретнина се може процењивати по фер вред-
ности ако се фер вредност може поуздано утвр-
дити без непотребних трошкова и напора, а
промене фер вредности признају се као добитак
или губитак у Билансу успеха. Само инвестиционе
некретнине чија се фер вредност може поуздано
мерити без прекомерних трошкова или напора,
на сталној основи, процењује се по фер вредно-
сти кроз Биланс успеха.
Све друге инвестиционе некретнине се вред-
нују по набавној вредности користећи модел
трошкова амортизације и обезвређења на на-
чин прописан за дугорочну материјалну имовину
(некретнине, постројења и опрему) у складу са
чланом 14. овог правилника.
Накнадно вредновање инвестиционих некрет-
нина по набавној вредности
Ако друштво за накнадно одмеравање инве-
стиционе некретнине одабере методу набавне
вредности, вредност грађевинских објеката ис-
казује према набавној вредности умањеној за
акумулирану
амортизацију у складу са МРС 16.
Правилником о начину разврставања сталних
средстава по групама и начину утврђивања амор-
тизације за пореске сврхе („Сл. гласник РС”, бр.
116/2004, 99/2010, 104/2018 и 8/2019) зграде и све
некретнине непоменуте у Правилнику разврста-
вају се у групу I и у пореске сврхе амортизују по
годишњој амортизационој стопи од 2,5%.
Вредност земљишта исказује
се према набав-
ној вредности. Земљиште због неограниченог
века трајања не подлеже амортизацији,
уз изузет-
ке наведене у т. 58. МРС 16 (каменолом и одлага-
лиште отпада).
Примена методе набавне вредности не искључује
могућност накнадног смањења вредности
инвестиционе некретнине јер, према захтевима
МРС 36, на сваки датум биланса треба оценити
постоји ли показатељ да средство може бити
обезвређено. Ако је надокнадива вредност мања
од књиговодствене, потребно је умањити вредност
средства до надокнадивог износа и признати
губитак (т. 59–60) МРС 37). Осим тога, приликом
примене методе набавне вредности треба утвр-
дити и објавити фер вредност некретнина у На-
поменама уз финансијске извештаје. У случају
немогућности утврђивања фер вредности дру-
штво треба да објави опис инвестиционе некрет-
нине, објашњење за немогућност утврђивања
фер вредности и, ако је могуће, распон процена
у оквиру којих се налази износ фер вредности (т.
79.е МРС-а 40).
Накнадно вредновање инвестиционих
некретнина по фер вредности
Уколико се предузеће одлучи за примену мо-
дела фер вредности за вредновање инвестицио-
них некретнина након почетног признавања, на
сваки датум биланса своди нето књиговодствену
вредност на фер вредност.
Добици или губици који настану по основу
вредновања признају се у Билансу успеха (тачка
35. МРС 40).
Према одредбама тачке 45. МРС 40, најбољи
доказ фер вредности обично су тренутне цене на
активном тржишту за сличне некретнине на истој
локацији и под истим условима, које су предмет
уговора о најму или сличне врсте уговора.
МАЈ 2019. ● ПОСЛОВНИ САВЕТНИК 43
РАЧУНОВОДСТВО
Приликом примене овог модела предузеће
нема обавезу обрачуна рачуноводствене амор-
тизације, тако да аутоматски даје могућност гру-
писања појединих делова зграде, што значи да
могу да се воде заједнички, а не одвојено.
Са аспекта обрачуна пореске амортизаци-
је, а у складу са чланом 10б. Закона о порезу
на добит правних лица („Сл. гласник РС”, бр.
25/2001… 95/2018), амортизација инвестиционих
некретнина, које се након почетног признавања
у пословним књигама вреднују по фер вред-
ности, утврђује се по стопи од 2,5% на набавну
вредност.
Преноси на и са инвестиционих
некретнина
Пренос на инвестиционе некретнине или са
њих врши се онда и само онда када дође до про-
мене у намени, доказане следећим (т. 57 МРС 40):
а) почетком коришћења некретнине од стране
власника – за пренос са инвестиционе некретни-
не на некретнине које користи власник;
б) почетком капиталног накнадног издатка у не-
кретнину у циљу њене продаје – за пренос са ин-
вестиционе некретнине на залихе;
ц) престанком коришћења некретнине од стране
власника – за пренос са некретнине коју користи
власник (грађевинских објеката) на инвестицио-
не некретнине;
д) почетком пословног лизинга некој другој стра-
ни – за пренос са залиха на инвестиционе некрет-
нине.
Осим издавања у закуп некретнина код којих
се одмах приликом куповине дефинише да су
намењене за закуп, у пракси се дешава да преду-
зећа одлуче да издају у закуп некретнине у који-
ма су претходно обављали редовну делатност. У
том случају потребно је да се некретнина класи-
фикована као грађевински објекат који се кори-
сти за обављање делатности, прекласификује у
инвестициону некретнину.
Према захтевима т. 59. МРС 40, када преду-
зеће користи метод набавне вредности за нак-
надно одмеравање инвестиционе некретнине,
преноси који се врше између инвестиционих
некретнина, некретнина које користи власник и
залиха не мењају књиговодствену вредност пре-
нетих некретнина и не мењају набавну вредност
тих некретнина за потребе одмеравања или обе-
лодањивања.
Након тога, некретнина се и даље евидентира
према набавној вредности смањеној за акумули-
рану амортизацију и могуће губитке од умањења
вредности.
Пример: Пренос на инвестиционе
некретнине – настављено вођење по
набавној вредности
Предузеће Коки д. о. о. власник је послов-
ног објекта са 10 пословних простора, који
користи приликом обављања редовне делат-
ности. Набавна вредност пословне
зграде је
120.000.000,00, акумулирана амортизација
12.000.000,00 динара, а вредност припадајућег
земљишта 30.000.000,00 динара.
Управа друштва Коки д. о. о. донела је одлу-
ку да се од 1. јануара 2019. године 8 пословних
простора изда у закуп. Након донесене одлуке, у
фебруару 2019. склопљено је 8 уговора о закупу
пословних простора по цени од 240.000,00 дина-
ра, увећано за ПДВ по стопи од 20% у износу од
48.000 динара, месечно за сваки простор.
Од укупне
набавне вредности пословне згра-
де за коју је обављено етажирање, на 8 послов-
них простора који се изнајмљују, према њиховој
површини и уделу у укупној површини пословног
објекта, односи се 90.000.000 динара набавне
вредности зграде, 9.000.000 динара акумулира-
не амортизације и 22.500.000 динара земљишта.
На основу наведених података Коки прекњи-
жава 8 пословних простора са позиције
некрет-
нине којом се користи власник на инвестиционе
некретнине, с обзиром на то да наведени послов-
ни простори могу одвојено да се продају.
Након истека првог месеца закупа Коки је из-
дао рачуне за закуп пословних простора.
С обзиром на то да свих 8 пословних простора
који су издати у закуп може одвојено да се прода,
у примеру је обављено њихово прекњижавање
на инвестиционе некретнине по књиговодственој
вредности јер ће се они и даље вредновати по
набавној вредности. На издате рачуне за закуп
наведених простора обрачунат
је ПДВ по сто-
пи од 20% јер се ради о услузи закупа пословног
објекта.
У склопу улагања у некретнине евидентира
се и куповина станова, кућа, апартмана, у циљу
повећања њихове
капиталне вредности и оства-
ривања прихода од закупа када се друштво пре-
тежно не бави делатношћу издавања и не води
ту имовину на рачуну 022 – Грађевински објекти.
44 ПОСЛОВНИ САВЕТНИК ● poslovnisavetnik.net
РАЧУНОВОДСТВО
Ако некретнина коју користи власник поста-
не инвестициона некретнина која ће се књижити
по фер вредности, МРС 16 примењује се све до
датума промене намене. Било каква разлика на
тај датум између књиговодствене вредности не-
кретнине по МРС 16 и њене фер вредности тре-
тира се на исти начин као ревалоризација према
МРС 16. Све до дана када некретнина коју кори-
сти власник постане инвестициона некретнина
књижена по фер вредности, предузеће аморти-
зује исту и признаје све импаритетне губитке који
су настали. Другим речима:
а) евентуално смањење књиговодствене вред-
ности некретнине признаје се у Билансу успеха,
међутим, у оној мери у којој је износ укључен у
ревалоризационе резерве за ту некретнину сма-
њење се признаје у укупном осталом резултату
и смањује ревалоризациону резерву у оквиру
капитала;
б) евентуално повећање књиговодствене вред-
ности третира се на следећи начин:
1. у мери у којој повећање сторнира ранији им-
паритетни губитак за ту некретнину повећање се
признаје у Билансу успеха, при чему износ при-
знат у Билансу успеха не премашује износ који је
потребан да се књиговодствена вредност врати
на ону књиговодствену вредност која би била
утврђена (без амортизације) да није било при-
знавања импаритетног губитка,
2. евентуални преостали део повећања при-
знаје се у укупном осталом резултату и повећа-
ва ревалоризационе резерве у оквиру капитала,
док по каснијем отуђењу инвестиционе некрет-
нине ревалоризационе резерве укључене у
капитал могу да се пренесу на нераспоређену
добит, а пренос из ревалоризационих резерви
у нераспоређену добит не врши се кроз Биланс
успеха.
МРС 40 даје детаљније инструкције у вези са
преносом са и на инвестиционе некретнине. За
разлику од њега, у одељку 16 МСФИ за МСП дата
је само једна инструкција у вези са преносом са
инвестиционе некретнине одмераване по фер
вредности на „редовну” некретнину која ће се
накнадно вредновати по набавној вредности.
Значи, у одељку 16 није дато упутство како
евидентирати разлику која се појављује прили-
ком преноса некретнине са „редовних” некрет-
нина одмераваних по моделу набавне вредности
на инвестициону некретнину. Разлика настаје из-
међу неотписане књиговодствене вредности не-
кретнине која се преноси и њене процењене фер
вредности на дан преноса. С обзиром на то да се
ради о ефекту прве процене, мишљења смо да и
у овом случају треба применити правило из МРС
40, дакле признавање настале разлике преко ре-
валоризационих резерви.
Пример: Пренос на инвестиционе
некретнине – вођење по фер вредности
На основу истих података датих у претходном
примеру претпоставља се да преузеће Коки ин-
вестиционе некретнине вреднује по фер вредно-
сти. За потребе признавања извршена је процена
вредности пословних простора који ће се призна-
ти као инвестиционе некретнине и она износи 90
милиона динара, а вредност земљишта уз објекат
22 милиона динара.
Књижење:
Ред. бр. Конто Опис Дуг. Потр.
С0
022 Грађевински објекти 120.000.000
020 Земљиште 30.000.000
0290 Исправка вредности некретнина 12.000.000
– за почетно стање
2.
0240 Инвестиционе некретнине – објекат 90.000.000
0241 Инвестиционе некретнине – земљиште уз објекат 22.500.000
0291 Исправка вредности инвестиционих некретнина 9.000.000
022 Грађевински објекти 90.000.000
020 Земљиште 22.500.000
0290 Исправка вредности некретнина 9.000.000
– за прекњижавање на инвестиционе некретнине
3.
204 Купци у земљи 2.304.000
470 Обавезе за ПДВ по издатим фактурама по општој стопи 384.000
650 Приходи од закупнина 1.920.000
– за фактурисану закупнину
МАЈ 2019. ● ПОСЛОВНИ САВЕТНИК 45
РАЧУНОВОДСТВО
Опис Грађевински
објекат Земљиште
Набавна вредност
грађевинског објекта
90.000.000 22.500.000
Исправка вредности -9.000.000 0
Неотписана књиговодствена
вредност на дан преноса на
инвестиционе некретнине
81.000.000 22.500.000
Процењена фер вредност на
дан преноса на инвестиционе
некретнине
90.000.000 22.000.000
Разлика између фер
вредности и неотписане
књиговодствене вредности
9.000.000 -500.000
Коки књижи пренос са некретнина у употреби у
редовном пословању на инвестиционе некретнине:
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
С0 022 Грађевински
објекти 120.000.000
020 Земљиште 30.000.000
0290 Исправка
вредности
некретнина 12.000.000
– за почетно стање (по методи набавне вредности)
2. 0240 Инвестиционе
некретнине –
објекат 90.000.000
0241 Инвестиционе
некретнине –
земљиште уз
објекат 22.000.000
022 Грађевински
објекти 90.000.000
020 Земљиште 22.500.000
0290 Исправка
вредности
некретнина 9.000.000
3305 Ревалоризацио-
не резерве на-
стале приликом
преноса послов-
них простора на
инвестиционе
некретнине 8.500.000
– за прекњижавање на инвестиционе некретнине
3. 204 Купци у земљи 2.304.000
470 Обавезе за ПДВ
по издатим
фактурама по
општој стопи 384.000
650 Приходи од
закупнина 1.920.000
– за фактурисану закупнину
У случају да Коки једног дана одлучи да прода
ове пословне просторе, призната ревалоризаци-
она резерва, настала приликом почетног преноса
на инвестиционе некретнине, може да се прене-
се у нераспоређену добит.
Претпоставља се да Коки продаје пословне
просторе по цени од 90 милиона динара и 20 ми-
лиона динара припадајуће земљиште.
Књижење би било:
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
С0
0240 Инвестиционе
некретнине – објекат 90.000.000
0241 Инвестиционе
некретнине –
земљиште уз објекат 22.000.000
3305 Ревалоризационе
резерве настале
приликом преноса
пословних простора
на инвестиционе
некретнине 8.500.000
– почетно стање инвестиционе некретнине након преноса
са редовних некретнина
1.
204 Купци у земљи 110.000.000
3305 Ревалоризационе
резерве настале
приликом преноса
пословних простора
на инвестиционе
некретнине 2.000.000
0240 Инвестиционе
некретнине – објекат 90.000.000
0241 Инвестиционе
некретнине –
земљиште уз објекат 22.000.000
– за евидентирање продаје некретнине
2.
3305 Ревалоризационе
резерве настале
приликом преноса
пословних простора
на инвестиционе
некретнине 6.500.000
341 Нераспоређени
добитак текуће
године 6.500.000
– за пренос ревалоризационих резерви у нераспоређени
добитак након продаје инвестиционе некретнине
У складу са чланом 46. Правилника о Контном
оквиру и садржини рачуна у Контном оквиру за
привредна друштва, задруге и предузетнике,
на рачуну 570 – Губици по основу расходовања
и продаје нематеријалне имовине, некретнина,
постројења и опреме – исказује се неотписана
вредност и додатни трошкови расходоване и
отписане нематеријалне имовине, некретнина,
постројења и опреме који нису покривени прихо-
дом од продаје, задужењем овог рачуна, рачуна
исправке вредности у оквиру групе рачуна 01 и
02, рачуна потраживања за извршену продају и
рачуна 330 – Ревалоризационе резерве по основу
ревалоризације нематеријалне имовине, некрет-
46 ПОСЛОВНИ САВЕТНИК ● poslovnisavetnik.net
РАЧУНОВОДСТВО
нина, постројења и опреме (ако су претходно
формиране за конкретно средство), у корист од-
говарајућег рачуна на којем се воде нематеријал-
на имовина, некретнине, постројења и опрема.
С обзиром на то да се повећање вредности
имовине по основу процене фер вредности при-
знало на рачуну 330, а не у корист прихода, при-
ликом обрачуна капиталног добитка (у складу
са чланом 29. Закона о порезу на добит правних
лица) поменуто повећање не признаје се као по-
већање набавне вредности. Сходно наведеном,
Коки обрачунава капиталну добит остварену
продајом пословних простора као разлику из-
међу остварене продајне цене и цене по којој је
стекао пословне просторе, умањене по основу
пореске амортизације.
Коки има капитални добитак по основу про-
даје пословних простора, а капитални губитак по
основу продаје земљишта уз објекат:
Грађевински
објекат Земљиште
Набавна вредност 90.000.000 22.500.000
Пореска амортизација 9.000.000 /
Набавна цена за потребе
обрачуна капиталног
добитка/губитка 81.000.000 22.500.000
Продајна цена за потребе
обрачуна капиталног
добитка/губитка 90.000.000 20.000.000
Капитални добитак/губитак 9.000.000 – 2.500.000
Унос у образац ПБ 1 на
позицији 59 60
Пренос може да се врши и у супротном прав-
цу, када инвестициона некретнина више не задо-
вољава услове за признавање као таква, него се
преноси на некретнине у употреби власника.
По овом питању нема разликовања између
МРС 40 и одељка 16 МСФИ за МСП – књиговод-
ствена вредност инвестиционе некретнине на
тај датум рекласификације постаје њена набав-
на вредност према МРС 16, односно одељку 17
МСФИ за МСП.
Пример: Пренос са инвестиционих
некретнина на некретнину коју користи
власник
Наставак случаја предузећа Коки из претход-
них примера: Претпоставља се да, након неколи-
ко година издавања пословних простора, Коки
враћа те просторе у редовну употребу јер се ње-
гово пословање проширило и неопходни су му
додатни простори за рад.
На дан рекласификације фер вредност послов-
них простора и припадајућег земљишта износи
85 односно 20 милиона динара.
На крају године Коки обрачунава рачуновод-
ствену амортизацију (претпоставља се да је пре-
нос са инвестиционих некретнина извршен 1. 1.
по стопи од 5%).
Ред.
бр. Конто Опис Дуг. Потр.
С0
0240 Инвестиционе
некретнине – објекат 85.000.000
0241 Инвестиционе
некретнине –
земљиште уз објекат 20.000.000
– почетно стање инвестиционе некретнине
1.
022 Грађевински објекти 85.000.000
020 Земљиште 20.000.000
0240 Инвестиционе
некретнине – објекат 85.000.000
0241 Инвестиционе
некретнине –
земљиште уз објекат 20.000.000
– за пренос са инвестиционе некретнине на некретнину у
власниковој употреби
2.
540 Трошкови
амортизације 4.250.000
0290 Исправка вредности
некретнина 4.250.000
– за обрачун рачуноводствене амортизације на крају године
Напомена: Коки све ово време пореску амор-
тизацију обрачунава на набавну вредност по-
словних простора, у складу са чланом 10б. став
7. Закона о порезу на добит правних лица.
Порез на имовину
Без обзира на то што предузећа која користе
МСФИ за МСП и Правилник за микро и друга прав-
на лица, једнако као она која користе пуне МРС/
МСФИ, инвестиционе некретнине исказују по фер
вредности и немају право да приликом утврђива-
ња пореза на имовину за те непокретности кори-
сте поменуту вредност као основицу за обрачун
пореза.
Мишљење Министарства финансија бр. 430-
00-00031/2019-04 од 30. 1. 2019:
Према одредби члана 7. став 1. Закона о поре-
зима на имовину („Сл. гласник РС”, бр. 26/01, 45/02
– СУС, 80/02, 80/02 – др. закон, 135/04, 61/07, 5/09,
101/10, 24/11, 78/11, 57/12 – УС, 47/13, 68/14 – др. закон,
95/18 и 99/18 – УС, у даљем тексту: Закон), осно-
вица пореза на имовину за непокретности обве-
зника који води пословне књиге и чију вредност у
МАЈ 2019. ● ПОСЛОВНИ САВЕТНИК 47
РАЧУНОВОДСТВО
пословним књигама исказује по методу фер вред-
ности у складу са међународним рачуноводстве-
ним стандардима (МРС), односно међународним
стандардима финансијског извештавања (МСФИ)
и усвојеним рачуноводственим политикама је-
сте фер вредност исказана на последњи дан по-
словне године обвезника у текућој години.
Према одредби члана 2. тачка 4) Закона о ра-
чуноводству („Сл. гласник РС”, бр. 62/13 и 30/18,
у даљем тексту: ЗОР), Међународни стандарди
финансијског извештавања (у даљем тексту:
МСФИ), у смислу овог закона, су: Оквир за припре-
мање и приказивање финансијских извештаја
(Framework for the Preparation and Presentation
of Financial Statements), Међународни рачуновод-
ствени стандарди – МРС (International Accounting
Standards – IAS), Међународни стандарди фи-
нансијског извештавања – МСФИ (lnternational
Financial Reporting Standards – IFRS) и са њима по-
везана тумачења, издата од Комитета за тума-
чење рачуноводствених стандарда (International
Financial Reporting Interpretations Committee
– IFRIC), накнадне измене тих стандарда и са
њима повезана тумачења, одобрени од Одбора
за међународне рачуноводствене стандарде
(lnternational Accounting Standards Board – IASB),
чији је превод утврдило и објавило министар-
ство надлежно за послове финансија (у даљем
тексту: Министарство). Превод МСФИ који
утврђује и објављује Министарство чине основни
текстови МРС, односно МСФИ, издати од Одбора
за међународне рачуноводствене стандарде, као
и тумачења издата од Комитета за тумачење
рачуноводствених стандарда у облику у којем
су издати и који не укључују основе за закључива-
ње, илуструјуће примере, смернице, коментаре,
супротна мишљења, разрађене примере и други
допунски објашњавајући материјал који може да
се усвоји у вези са стандардима, односно тума-
чењима, осим ако се изричито не наводи да је он
саставни део стандарда, односно тумачења.
Одредбом члана 2. тачка 5) ЗОР прописано је
да је Међународни стандард финансијског изве-
штавања за мала и средња правна лица (у даљем
тексту: МСФИ за МСП) рачуноводствени стан-
дард финансијског извештавања за мала и сред-
ња правна лица (International Financial Reporting
Standard for Small and Medium – sized entities – IFRS
for SMEs), одобрен од Одбора за међународне ра-
чуноводствене стандарде (IASB), чији је превод
утврдило и објавило Министарство.
Сагласно одредби члана 20. ЗОР, за признава-
ње, вредновање, презентацију и обелодањивање
позиција у финансијским извештајима, велика
правна лица, правна лица која имају обавезу са-
стављања консолидованих финансијских изве-
штаја (матична правна лица), јавна друштва,
односно друштва која се припремају да постану
јавна, у складу са законом којим се уређује тржи-
ште капитала, независно од величине, примењују
МСФИ.
За признавање, вредновање, презентацију и
обелодањивање позиција у финансијским изве-
штајима, мала и средња правна лица примењују
МСФИ за МСП (члан 21. став 1. ЗОР).
Имајући у виду да је Законом уређено за које
непокретности фер вредност чини пореску осно-
вицу, при чему је изричито наведен МСФИ, али
не и МСФИ за МСП, као и да мала правна лица за
признавање, вредновање, презентацију и обело-
дањивање позиција у финансијским извештајима
примењују МСФИ за МСП (тј. немају могућност
да примењују МСФИ), нема законског основа да
основицу пореза на имовину за непокретности
за које је порески обвезник мало правно лице
чини фер вредност непокретности исказана у
пословним књигама тог лица.
Закључак
Некретнине које се набављају од других особа
или изграђују у циљу остваривања прихода од нај-
ма и/или повећања њихове капиталне вредности
евидентирају
се као инвестиционе некретнине.
Наведене некретнине
накнадно се вреднују пре-
ма методи набавне или методи фер вредности, у
зависности од рачуноводственог оквира који се
примењује.
У пословној пракси предузећа често купују
некретнине и изнајмљују их у сврху становања
физичким особама или у пословне сврхе другим
предузећима. Из рачуноводственог угла ради се
о инвестиционим некретнинама (осим ако се из-
најмљују запосленицима, па се ради о некретнинама
које друштво користи и које се класификују
према захтевима МРС 16).
Највише недоумица у евидентирању инвести-
ционих некретнина појављује се код корисника
МСФИ за МСП који, за разлику од МРС 40, нису
детаљно третирали преносе са и на инвестицио-
не некретнине, као ни захтеве приликом отуђења
инвестиционих некретнина. ПС