Obračun i naplata poreza na imovinu u isključivoj je nadležnosti lokalnih samouprava – opština i gradova. Zato su pripreme za utvrđivanje politike sprovođenja oporezivanja imovine na lokalnom nivou za 2020. godinu od značaja kako za same lokalne samouprave tako i za poreske obveznike. Jedinice lokalne samouprave imaju rok do 30. novembra 2019. godine da donesu i objave ta akta.
Skip to PDF contentNOVEMBAR 2019. ● POSLOVNI SAVETNIK 141
POREZI
Mr Željko Albaneze
Utvrđivanje poreza na imovinu
za 2020. godinu – akti jedinica
lokalne samouprave donose se do
30. novembra 2019. godine
Obračun i naplata poreza na imovinu u isključivoj je nadležnosti lokalnih
samouprava – opština i gradova. Zato su pripreme za utvrđivanje politike
sprovođenja oporezivanja imovine na lokalnom nivou za 2020. godinu od zna-
čaja kako za same lokalne samouprave tako i za poreske obveznike. Jedinice
lokalne samouprave imaju rok do 30. novembra 2019. godine da donesu i objave
ta akta.
Uvod
Zakonom o porezima na imovinu („Sl. gla-
sniku RS”, br. 26/2001… i 99/2018 – Odluka US
RS – dalje: Zakon) jedinice lokalne samoupra-
ve obavezne su, odnosno ovlašćene da donesu
Zakonom utvrđena akta za potrebe utvrđivanja
poreza na imovinu i za 2020. godinu. Jedinice
lokalne samouprave imaju rok do 30. novembra
2019. godine da donesu i objave ta akta.
Pravni osnov za ovlašćenja i obaveznost je-
dinica lokalne samouprave za donošenje akata
za utvrđivanje poreza na imovinu sadrži pre
svega samostalni član 36. Zakona o izmenama i
dopunama Zakona o porezima na imovinu („Sl.
glasnik RS”, br. 47/2013), koji propisuje da su je-
dinice lokalne samouprave dužne da najkasnije
do 30. novembra 2019. godine za potrebe utvrđi-
vanja poreza na imovinu za 2020. godinu donesu
i objave:
● odluku o stopama poreza na imovinu;
● odluku kojom su odredile zone, sa naznakom
zone koja se smatra najopremljenijom zonom na
svojoj teritoriji;
● akt kojim su utvrdile prosečne cene odgova-
rajućih nepokretnosti po zonama i
● akt o koeficijentima za nepokretnosti u zo-
nama.
Navedeni akti se objavljuju:
1) onako kako se objavljuju opšti akti te jedini-
ce lokalne samouprave (na primer, u službenom
glasilu lokalne samouprave),
2) na internet strani jedinice lokalne samou-
prave.
Važno je podsetiti da je, shodno članu 8. Za-
kona o finansiranju lokalne samouprave („Sl.
glasnik RS”, br. 62/2006, 47/2011, 93/2012, 83/2016,
104/2016 – dr. zakon i 95/2018), skupština jedi-
nice lokalne samouprave ovlašćena da utvrđuje
visinu stope poreza na imovinu do visine naj-
više stope propisane zakonom kojim se uređuju
porezi na imovinu.
U nastavku teksta biće navedeno više detalja
o sadržaju i karakteristikama navedenih akata
koje jedinice lokalne samouprave treba da done-
su za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu na
svojoj teritoriji za 2020. godinu.
Odluka o stopama poreza na imovinu
Prema članu 38b stav 1. Zakona, porez na imo-
vinu utvrđuje se za kalendarsku 2020. godinu
primenom odredaba Zakona, kao i odluke skup-
štine jedinice lokalne samouprave na čijoj te-
ritoriji se imovina nalazi o stopama poreza na
imovinu.
Prema članu 11. stav 1. Zakona, stope poreza na
imovinu iznose:
● na nepokretnosti poreskog obveznika koji
vodi poslovne knjige – do 0,40%;
● na zemljištu poreskog obveznika koji ne vodi
poslovne knjige – do 0,30%;
● na nepokretnosti poreskog obveznika koji ne
vodi poslovne knjige, osim na zemljištu:
142 POSLOVNI SAVETNIK ● poslovnisavetnik.net
POREZI
Na poresku osnovicu Plaća se na ime poreza
(1) do 10.000.000 dinara do 0,40%
(2) od 10.000.000 do 25.000.000 dinara porez iz tačke (1) + do 0,6% na iznos preko 10.000.000 dinara
(3) od 25.000.000 do 50.000.000 dinara porez iz tačke (2) + do 1,0% na iznos preko 25.000.000 dinara
(4) preko 50.000.000 dinara porez iz tačke (3) + do 2,0% na iznos preko 50.000.000 dinara
U smislu ovih zakonskih odredbi:
1) obveznik poreza na imovinu koji vodi poslov-
ne knjige jeste:
● pravno lice koje vodi poslovne knjige u skladu
sa propisima Republike Srbije,
● nerezidentno pravno lice – za nepokretno-
sti za koje poresku obavezu ispunjava ogranak
ili drugi organizacioni deo koji se, u skladu sa
zakonom kojim se uređuje oporezivanje dobiti
pravnih lica, smatra stalnom poslovnom jedi-
nicom,
● preduzetnik koji vodi poslovne knjige – za
imovinu koju je evidentirao u svojim poslovnim
knjigama,
● drugo lice koje vodi poslovne knjige u skladu
sa propisima Republike Srbije;
2) obveznik poreza na imovinu koji ne vodi po-
slovne knjige jeste:
● fizičko lice koje ostvaruje prihode od samo-
stalne delatnosti u skladu sa zakonom kojim se
uređuje oporezivanje dohotka građana – predu-
zetnik koji porez na dohodak građana na priho-
de od samostalne delatnosti plaća na paušalno
utvrđen prihod,
● drugo lice koje ne vodi poslovne knjige u skla-
du sa propisima Republike Srbije,
● preduzetnik koji vodi poslovne knjige – za
imovinu koja nije evidentirana u njegovim po-
slovnim knjigama.
U slučaju da skupština jedinice lokal-
ne samouprave ne utvrdi visinu pore-
ske stope ili je utvrdi preko maksimalnog
navedenog iznosa iz stava 1. člana 11. Zakona,
porez na imovinu utvrdiće se primenom naj-
više odgovarajuće poreske stope iz stava 1.
člana 11. Zakona na prava na nepokretnosti
obveznika koji vodi poslovne knjige, odnosno
obveznika koji ne vodi poslovne knjige.
Skupština jedinice lokalne samouprave na-
dležna je da donese odluku o stopama poreza na
imovinu, koja se objavljuje onako kako se objavljuju
opšti akti jedinice lokalne samouprave, kao i na
internet strani te jedinice lokalne samouprave.
Posebno treba naglasiti da pomenuta skupština
nije ovlašćena da utvrđuje različitu stopu pore-
za na imovinu za različite vrste nepokretnosti
(na primer za zemljište, za zgrade, za stanove,
za poslovne prostorije, za garaže), kao ni za ra-
zličite obveznike koji vode, odnosno ne vode
poslovne knjige (npr. u zavisnosti od vrste delat-
nosti, prihoda koji ostvaruju, broja zaposlenih
i sl.) – iz Mišljenja Ministarstva finansija br.
430-03-00271/2009-04 od 6. 10. 2009. godine.
Izuzetno, jedinica lokalne samouprave u
obavezi je da do 30. novembra 2019. godine do-
nese novu odluku o stopama poreza na imovinu
za utvrđivanje poreza za 2020. godinu. To znači
da se formalno donosi nova odluka i ako stope
poreza na imovinu ostanu neizmenjene u odnosu
na stope propisane sada važećom odlukom u toj
jedinici lokalne samouprave, nakon čega se tako
doneta odluka objavljuje onako kako se objavlju-
ju opšti akti jedinice lokalne samouprave i na
njenoj internet strani.
U svakom slučaju, one stope koje su odlukom
skupštine jedinice lokalne samouprave propi-
sane u višem iznosu od maksimalnih stopa iz
člana 11. Zakona neće se primenjivati prilikom
utvrđivanja poreza na imovinu, već će se porez
utvrditi po najvišoj (praktično maksimalnoj)
stopi za odgovarajuće nepokretnosti iz člana
11. stav 1. Zakona.
Dok je Zakonom izričito uređeno da je skup-
ština jedinice lokalne samouprave nadležna
da donese odluku o stopama poreza na imovi-
nu, jedinice lokalne samouprave mogu, ali
ne moraju da donesu i odluku o visini stope
amortizacije za koju se umanjuje vrednost ne-
pokretnosti obveznika koji ne vodi poslovne
knjige, koja čini osnovicu poreza na imovinu.
Naime, prema odredbama čl. 5. i 6. Zakona, osno-
vica poreza na imovinu za nepokretnosti po-
reskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige
jeste vrednost nepokretnosti koja se utvrđuje
množenjem korisne površine i prosečne cene
kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti
NOVEMBAR 2019. ● POSLOVNI SAVETNIK 143
POREZI
u zoni u kojoj se nalazi nepokretnost. Ova vred-
nost nepokretnosti, osim zemljišta, koja čini
osnovicu poreza na imovinu za obveznika koji
ne vodi poslovne knjige, može da se umanji za
amortizaciju po stopi do 1% godišnje primenom
proporcionalne metode, a najviše do 40%, po-
čev od isteka svake kalendarske godine u odnosu
na godinu u kojoj je izvršena izgradnja, odnosno
poslednja rekonstrukcija objekta, a na osnovu
odluke skupštine jedinice lokalne samouprave
o visini stope amortizacije koja važi na dan 15.
decembra godine koja prethodi godini za koju se
utvrđuje porez na imovinu i koja je objavljena u
skladu sa Zakonom.
Dakle, ovakva odluka jedinice lokal-
ne samouprave predstavlja mogućnost,
a ne obavezu, pri čemu stopa amortizacije,
ako se odluka donese, može da bude do 1%, da-
kle manja od 1%, ali ne viša od toga. Međutim,
ako skupština jedinice lokalne samouprave
ne utvrdi visinu stope amortizacije ili je ne
utvrdi u skladu sa Zakonom, ili je utvrdi, a ne
objavi u skladu sa Zakonom, pri utvrđivanju
poreza na imovinu vrednost nepokretnosti
ne umanjuje se za amortizaciju.
Odluka o određivanju zona i
najopremljenije zone
Za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu je-
dinice lokalne samouprave nadležne su da na
svojoj teritoriji određuju zone. U smislu Zakona,
zone predstavljaju delove teritorije jedinice
lokalne samouprave koje nadležni organ jedini-
ce lokalne samouprave odlukom može da odre-
di odvojeno za naselja prema vrsti naselja (selo,
grad) i izvan naselja ili jedinstveno za naselja i
izvan naselja. Prema članu 6. stav 3. Zakona, kri-
terijumi za određivanje zona su:
● komunalna opremljenost,
● opremljenosti javnim objektima,
● saobraćajna povezanost sa centralnim delo-
vima jedinice lokalne samouprave, odnosno sa
radnim zonama i drugim sadržajima u naselju.
Prema tome, zone se u okviru jedinice lokal-
ne samouprave određuju samo na bazi navedenih
kriterijuma, odnosno jedinica lokalne samo-
uprave nema ovlašćenja da, pored navedenih,
uvodi i druge kriterijume za određivanje zona.
Osim obaveze određivanja zona, jedinice lo-
kalne samouprave treba da imaju u vidu još dve
obaveze:
1) da do 30. novembra svake tekuće godine (član
7a stav 2) odrede zonu koja je, prema odluci na-
dležnog organa te jedinice lokalne samouprave,
najopremljenija prema kriterijumima za odre-
đivanje zona iz člana 6. stav 3. Zakona (dalje: naj-
opremljenija zona), pri čemu određivanje iste,
kako će se kasnije videti, treba da doprinese
efikasnijem utvrđivanju poreza na imovinu u
konkretnoj lokalnoj samoupravi;
2) saglasno članu 6. stav 4. Zakona, jedinica lo-
kalne samouprave obavezna je da na svojoj te-
ritoriji odredi najmanje dve zone u skladu sa
kriterijumima iz člana 6. stav 3. Zakona, što
znači da jedinica lokalne samouprave može da
odredi samo dve zone (od kojih je jedna najopre-
mljenija) ili više od dve zone (pri čemu maksi-
malan broj zona nije određen Zakonom).
Jedinica lokalne samouprave dužna je da ob-
javi akt kojim se utvrđuju zone i najopremljenija
zona do 30. novembra tekuće godine, kao i svaku
promenu tih akata, onako kako se objavljuju njeni
opšti akti.
Ako jedinica lokalne samouprave ne donese i
ne objavi akt kojim utvrđuje zone i najopremlje-
niju zonu na svojoj teritoriji, osnovica poreza
na imovinu na nepokretnosti je:
1) za obveznika koji vodi poslovne knjige – knji-
govodstvena vrednost iskazana na poslednji dan
poslovne godine obveznika u tekućoj godini, a
2) za obveznika koji ne vodi poslovne knjige –
jednaka osnovici poreza na imovinu za tekuću
godinu te, odnosno druge odgovarajuće nepokret-
nosti obveznika koji ne vodi poslovne knjige, za
odgovarajuću površinu.
Napominjemo da jedinica lokalne samo-
uprave nije u obavezi da donosi odluku
o zonama svake godine, već se smatra da je ta
odluka doneta i objavljena ako na dan 30. no-
vembra 2019. godine postoji važeća odluka o
zonama čija primena nije ograničena do 31. 12.
2019. godine.
144 POSLOVNI SAVETNIK ● poslovnisavetnik.net
POREZI
Odluka o prosečnim cenama
kvadratnog metra odgovarajućih
nepokretnosti u zonama
Vrednost nepokretnosti, kao osnovica za po-
rez na imovinu na teritoriji jedinice lokalne
samouprave, prema odredbama Zakona utvrđuje
se u zavisnosti od korisne površine i prosečne
cene kvadratnog metra (dalje: prosečna cena)
odgovarajućih nepokretnosti u zoni u kojoj se
nalazi nepokretnost. Vrednost nepokretnosti
utvrđuje organ jedinice lokalne samouprave
nadležan za utvrđivanje, naplatu i kontrolu
izvornih prihoda jedinice lokalne samouprave.
Stoga je prosečna cena odgovarajućih nepokret-
nosti bitan element za utvrđivanje osnovice po-
reza na imovinu, pa je, saglasno članu 7a stav 1.
Zakona, jedinica lokalne samouprave dužna da
objavi akt kojim se utvrđuju prosečne cene odgo-
varajućih nepokretnosti u zonama na njenoj te-
ritoriji do 30. novembra svake tekuće godine,
na način na koji se objavljuju njeni opšti akti.
Prema tome, prosečna cena kvadratnog metra
odgovarajućih nepokretnosti u zoni u kojoj se na-
lazi nepokretnost:
● predstavlja element za utvrđivanje osnovice
poreza na imovinu,
● utvrđuje se svake godine aktom nadležnog or-
gana jedinice lokalne samouprave,
● objavljuje se do 30. novembra tekuće za nared-
nu godinu,
● utvrđuje se zasebno za svaku vrstu odgovaraju-
ćih nepokretnosti, u svakoj zoni.
Kao što se vidi, utvrđivanje prosečnih cena
kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti
u zonama, kao elementa za utvrđivanje vredno-
sti nepokretnosti koja čini osnovicu poreza
na imovinu (što, na primer, znači i prosečnih
cena kvadratnog metra građevinskog zemljišta
u zonama), u nadležnosti je jedinice lokalne sa-
mouprave.
Prema odredbama člana 6a Zakona, u svrhu
utvrđivanja osnovice poreza na imovinu nepo-
kretnosti se razvrstavaju u sledeće grupe:
1) građevinsko zemljište;
2) poljoprivredno zemljište;
3) šumsko zemljište;
4) drugo zemljište (zemljište koje nije građe-
vinsko, poljoprivredno ili šumsko zemljište);
5) stan;
6) kuće za stanovanje;
7) poslovne zgrade i drugi (nadzemni i podzem-
ni) građevinski objekti koji služe za obavljanje
delatnosti;
8) garaže i garažna mesta.
Uz ovaj spisak treba precizirati sledeće:
● Utvrđuje se prosečna cena kvadratnog metra
svake od navedenih vrsta nepokretnosti zaseb-
no za svaku zonu koju je odredila lokalna samou-
prava. Praktično, broj prosečnih cena treba da
odgovara proizvodu vrsta nepokretnosti i bro-
ja zona u jedinici lokalne samouprave.
● Ako objekat čini više posebnih celina koje
mogu da se svrstaju u različite grupe, svaka po-
sebna celina u okviru objekta svrstava se za
potrebe utvrđivanja poreza na imovinu u odgo-
varajuću grupu nepokretnosti.
● Objekat koji je jedinstvena celina mešovitog
karaktera, za potrebe utvrđivanja poreza na
imovinu razvrstava se prema pretežnoj nameni.
● Jedinica lokalne samouprave odlukom može
da propiše da se neizgrađeno građevinsko ze-
mljište na njenoj teritoriji, koje se koristi
isključivo za gajenje biljaka, odnosno sadnog
materijala, odnosno šuma, u svrhu utvrđivanja
osnovice poreza na imovinu razvrstava u poljo-
privredno odnosno šumsko zemljište. Ovakva
odluka biće primenjena pri utvrđivanju poreza
na imovinu za 2020. godinu, ako je doneta i obja-
vljena do 30. novembra 2019. godine onako kako
se objavljuju opšti akti jedinice lokalne samo-
uprave i na njenoj internet strani.
Prema odredbama člana 6. Zakona, prosečnu
cenu odgovarajućih nepokretnosti po zonama na
teritoriji jedinice lokalne samouprave utvr-
đuje svaka jedinica lokalne samouprave aktom
nadležnog organa, na osnovu cena ostvarenih
u prometu odgovarajućih nepokretnosti po zo-
nama u periodu od 1. januara do 30. septembra
godine koja prethodi godini za koju se utvrđuje
porez na imovinu. Konkretno, prosečne cene za
potrebe utvrđivanja poreza na imovinu za 2020.
godinu utvrđuju se na osnovu cena ostvarenih
u prometu odgovarajućih nepokretnosti po zo-
nama u periodu od 1. januara 2019. godine do 30.
septembra 2019. godine. Pri tome:
1) prosečna cena će se utvrditi ako je u zoni u
kojoj se nepokretnost nalazi bilo tri ili više
prometa odgovarajućih nepokretnosti – na
osnovu cena ostvarenih u prometu odgovarajućih
nepokretnosti po zonama u periodu od 1. januara
do 30. septembra 2019. godine;
NOVEMBAR 2019. ● POSLOVNI SAVETNIK 145
POREZI
2) ako je u zoni u kojoj se nepokretnost nalazi
bilo manje od tri prometa odgovarajućih nepo-
kretnosti ili ih nije bilo (dalje: zona u kojoj
nije bilo prometa), prosečna cena za te nepo-
kretnosti utvrđuje se na osnovu proseka pro-
sečnih cena ostvarenih u graničnim zonama u
kojima je u tom periodu bilo najmanje tri pro-
meta odgovarajućih nepokretnosti (granične
zone su zone čije se teritorije graniče sa zonom
u kojoj nije bilo prometa, koje pripadaju istoj je-
dinici lokalne samouprave);
3) ako ni u graničnim zonama nije bilo prome-
ta odgovarajućih nepokretnosti u periodu od 1.
januara do 30. septembra 2019. godine, osnovica
poreza na imovinu za te nepokretnosti u zoni
u kojoj nije bilo prometa jednaka je osnovici
poreza na imovinu te, odnosno odgovarajuće
nepokretnosti u zoni obveznika koji ne vodi po-
slovne knjige za tekuću godinu;
4) u posebnom slučaju, ako nije utvrđena prosečna
cena drugog zemljišta (to je zemljište koje
nije građevinsko, poljoprivredno ili šumsko
zemljište) u zoni zato što ni u njoj ni u graničnim
zonama nije bilo najmanje tri prometa dru-
gog zemljišta uz naknadu, a utvrđena je prosečna
cena poljoprivrednog zemljišta u toj zoni, vred-
nost drugog zemljišta (osim eksploatacionih
polja), koja čini osnovicu poreza na imovinu za
poresku godinu, utvrđuje se primenom prosečne
cene poljoprivrednog zemljišta u pomenutoj
zoni, umanjene za 40%.
Još jednom treba naglasiti da se akt kojim
se utvrđuju prosečne cene odgovarajućih nepo-
kretnosti objavljuje do 30. novembra svake teku-
će godine, dakle i do 30. novembra 2019. godine,
onako kako se objavljuju opšti akti jedinice
lokalne samouprave, kao i na njenoj internet
strani.
Može se savetovati da, radi utvrđivanja pro-
sečne cene kvadratnog metra nepokretnosti, je-
dinica lokalne samouprave treba da koristi sve
raspoložive podatke o cenama odgovarajućih ne-
pokretnosti ostvarenim u prometu u zoni u kojoj
se ta nepokretnost nalazi u periodu od 1. januara
do 30. septembra tekuće godine (na primer, po-
datke kojima raspolaže Poreska uprava, podatke
organa nadležnog za poslove statistike, podatke
agencija koje vrše posredovanje u prometu nepo-
kretnosti i sl.), pri čemu treba uzeti u obzir i
cene novoizgrađenih i cene „starih” objekata. S
tim u vezi treba podsetiti i na to da su, saglasno
članu 9. Zakona, državni organi i organizacije,
organi teritorijalne autonomije i lokalne samo-
uprave dužni da, na zahtev organa jedinice lokal-
ne samouprave, u roku od 15 dana od dana prijema
zahteva dostave podatke kojima raspolažu vrše-
ći poslove iz svoje nadležnosti, koji su od znača-
ja za utvrđivanje poreza na imovinu.
Organ jedinice lokalne samouprave ne plaća
takse, naknade i druge troškove za podatke koje
pribavlja od navedenih organa za potrebe utvr-
đivanja poreza na imovinu.
U konkretnom slučaju, podatke o cenama u pro-
metu odgovarajućih nepokretnosti po zonama u
periodu od 1. januara do 30. septembra tekuće go-
dine jedinica lokalne samouprave može da pri-
bavlja i od Poreske uprave – ako Poreska uprava
njima raspolaže (npr. ako je do podataka o cena-
ma u prometu u periodu od 1. januara do 30. septem-
bra tekuće godine došla u postupku utvrđivanja
poreza na prenos apsolutnih prava). Međutim,
tržišna vrednost nepokretnosti, koju nadležni
poreski organ, kao osnovicu poreza na prenos ap-
solutnih prava, ima pravo da utvrdi kada oceni
da je ugovorena cena niža od tržišne, po mi-
šljenju Ministarstva finansija nije cena ostva-
rena u prometu odgovarajućih nepokretnosti po
zonama, na osnovu koje se utvrđuje prosečna cena
odgovarajućih nepokretnosti po zonama iz člana
6. Zakona. Naime, ovu tržišnu vrednost nadle-
žni poreski organ utvrđuje kad oceni da je ugovo-
rena cena niža od tržišne vrednosti. Takođe, u
tim slučajevima tržišna vrednost nije cena kao
naknada za konkretan prenos prava, već vrednost
koja čini osnovicu poreza na prenos apsolutnih
prava. Dakle, u slučaju da je ugovorom o prometu
nepokretnosti ugovorena određena cena za pre-
nos oporezivog prava na nepokretnosti, pri čemu
nadležni poreski organ u postupku utvrđivanja
poreza na prenos apsolutnih prava po tom osnovu
utvrdi tržišnu vrednost apsolutnog prava koje
se prenosi u iznosu većem od ugovorene cene, za
potrebe utvrđivanja prosečne cene odgovaraju-
će vrste nepokretnosti u zoni jedinica lokalne
samouprave će, primenom Zakona, uzeti u obzir
cenu iz ugovora o prenosu prava, pod uslovom da
je taj ugovor zaključen u periodu od 1. januara do
30. septembra tekuće godine (Mišljenje Mini-
starstva finansija br. 011-00-01394/2015-04 od
22. 1. 2016).
Prema drugom mišljenju Ministarstva fi-
nansija, prilikom utvrđivanja prosečne cene
146 POSLOVNI SAVETNIK ● poslovnisavetnik.net
POREZI
odgovarajućih nepokretnosti u zonama jedinica
lokalne samouprave uzima u obzir podatke o ce-
nama ostvarenim u prometu odgovarajućih vrsta
nepokretnosti u zonama u periodu od 1. januara
do 30. septembra godine koja prethodi godini
za koju se porez na imovinu utvrđuje (nezavisno
od činjenice da li svaki promet iz koga su preu-
zeti podaci o ceni podleže plaćanju poreza na
prenos apsolutnih prava, da li je i kada za taj
prenos podneta poreska prijava za utvrđivanje
poreza po pomenutom osnovu, odnosno da li je i
kada je nadležni poreski organ doneo rešenje o
utvrđivanju poreza). Primera radi, pri utvrđi-
vanju prosečnih cena čijom primenom će se utvr-
đivati porez na imovinu za 2020. godinu (koje se
utvrđuju i objavljuju do 30. novembra 2019. go-
dine) ne uzimaju se u obzir podaci o cenama u
prometu odgovarajućih nepokretnosti u zonama
ostvarenim u 2017. ili 2018. godini, već podaci o
cenama u periodu od 1. januara do 30. septembra
2019. godine.
Takođe, potrebno je istaći da Zakonom nije
propisana obaveza jedinicama lokalne samou-
prave da prilikom utvrđivanja prosečne cene
odgovarajućih nepokretnosti u zoni koriste
određenu metodu obračuna. Dakle, jedinice lo-
kalne samouprave vrše odabir metode po ko-
joj će utvrđivati prosečne cene odgovarajućih
nepokretnosti po zonama na svojoj teritoriji
(Mišljenje Ministarstva finansija br. 011-00-
01394/2015-04 od 15. 12. 2015).
Kakve su posledice ako jedinica lokalne
samouprave ne objavi podatke o prosečnim
cenama odgovarajućih nepokretnosti u
zonama
Prema odredbama člana 7a Zakona, ako jedini-
ca lokalne samouprave ne objavi akt kojim utvr-
đuje prosečne cene odgovarajućih nepokretnosti
u zonama do 30. novembra 2019. godine, osnovica
poreza na imovinu za 2020. godinu jeste:
1) na nepokretnosti obveznika koji vodi poslov-
ne knjige – knjigovodstvena vrednost iskazana na
poslednji dan poslovne godine obveznika u teku-
ćoj, 2019. godini;
2) na nepokretnosti obveznika koji ne vodi po-
slovne knjige – jednaka je osnovici poreza na
imovinu te, odnosno odgovarajuće nepokret-
nosti u određenoj zoni za tekuću 2019. godinu
obveznika koji ne vodi poslovne knjige, za odgo-
varajuću površinu.
U posebnom slučaju, kada jedinica lokalne
samouprave u svrhu oporezivanja porezom na
imovinu za 2020. godinu do 30. novembra 2019.
godine objavi odluku kojom određuje veći broj
zona od dotadašnjeg, tako što prema propisa-
nim kriterijumima za određivanje zona iz Zako-
na umesto jedne dotadašnje odredi dve zone (u
konkretnom slučaju, umesto zone IV odredi dve
zone: zonu IV i zonu IVa), pri čemu je u svakoj od
njih bilo najmanje tri prometa odgovarajućih
nepokretnosti, po mišljenju Ministarstva fi-
nansija, prosečne cene odgovarajućih nepokret-
nosti u svakoj od tih zona za utvrđivanje poreza
na imovinu za 2020. godinu utvrđuju se na osnovu
cena ostvarenih u prometu odgovarajućih nepo-
kretnosti u određenoj zoni u periodu od 1. janu-
ara do 30. septembra 2019. godine (konkretno,
prosečne cene odgovarajućih nepokretnosti u
novoodređenoj zoni IV za utvrđivanje poreza na
imovinu za 2020. godinu utvrđuju se na osnovu
cena ostvarenih u prometu odgovarajućih nepo-
kretnosti u novoodređenoj zoni IV u periodu od
1. januara do 30. septembra 2019. godine, a u zoni
IVa – na osnovu cena ostvarenih u prometu odgo-
varajućih nepokretnosti u zoni IVa u periodu od
1. januara do 30. septembra 2019. godine.)
Podrazumeva se da se prosečne cene odgova-
rajućih nepokretnosti u zonama utvrđuju nakon
utvrđivanja zona i da treba da budu objavljene
do 30. novembra 2019. godine na način na koji se
objavljuju opšti akti konkretne jedinice lokal-
ne samouprave da bi predstavljale element za
utvrđivanje poreza na imovinu za 2020. godinu
(Mišljenje Ministarstva finansija br. 413-00-
00273/2016-04 od 28. 11. 2016).
Odluka o koeficijentima za
nepokretnosti u zonama
Odluka o koeficijentima za nepokretnosti u
zonama predstavlja još jedan dokument koji tre-
ba da donesu lokalne samouprave, a primenjuje se
prilikom utvrđivanja osnovice poreza na imovi-
nu obveznika koji vode poslovne knjige u slučaju
kada (član 6. stav 8. Zakona) ni u zonama ni u gra-
ničnim zonama nije bilo najmanje tri prometa od-
govarajućih nepokretnosti u periodu od 1. januara
do 30. septembra tekuće godine (u ovom slučaju
2019). Ova odluka ne primenjuje se pri utvrđiva-
nju osnovice poreza na imovinu za nepokretno-
sti obveznika koji ne vode poslovne knjige.
NOVEMBAR 2019. ● POSLOVNI SAVETNIK 147
POREZI
Ako je jedinica lokalne samouprave
utvrdila prosečne cene za sve vrste od-
govarajućih nepokretnosti iz člana 6a Zakona
u svim zonama i objavila ih do 30. novembra
2019. godine, nema potrebe da donosi odluku
o koeficijentima za nepokretnosti u zonama,
a ako ju je donela, pri utvrđivanju poreza na
imovinu za 2020. godinu obveznici koji vode
poslovne knjige neće je primenjivati.
Visinu ovih koeficijenata utvrđuje nadle-
žni organ jedinica lokalne samouprave svojim
aktom, za svaku zonu na svojoj teritoriji, pri
čemu oni ne mogu biti veći od:
1) 1,00 – za nepokretnosti u najopremljenijim zo-
nama;
2) 0,80 – za nepokretnosti u zonama koje se u toj
jedinici lokalne samouprave graniče sa najo-
premljenijim zonama;
3) 0,40 – za nepokretnosti u zonama seoskih na-
selja;
4) 0,30 – za nepokretnosti u zonama izvan seo-
skih i gradskih naselja;
5) 0,60 – za ostale zone u toj jedinici lokalne
samouprave.
Zakonom nije ograničen broj koeficijenata
koje jedinica lokalne samouprave može da odre-
di, što znači da može da iznosi više od pet koe-
ficijenata, uz uslov da su koeficijenti tih zona
do nivoa navedenog zakonskog maksimuma.
Prema članu 7a stav 5. Zakona, ako jedinica
lokalne samouprave do 30. novembra 2019. go-
dine ne objavi koeficijente za nepokretnosti
u zonama ili ih utvrdi preko maksimalnog izno-
sa, a u slučaju da u 2019. godini ni u zonama ni u
graničnim zonama nije bilo najmanje tri prome-
ta odgovarajućih nepokretnosti u periodu od 1.
januara do 30. septembra 2019. godine, osnovica
poreza na imovinu za nepokretnosti obveznika
koji vodi poslovne knjige utvrdiće se primenom
maksimalnog zakonskog koeficijenta za nepo-
kretnosti u odgovarajućoj zoni.
Akt o koeficijentima jedinica lokalne samo-
uprave dužna je da objavi do 30. novembra tekuće
godine onako kako se objavljuju opšti akti te je-
dinice lokalne samouprave, ali i svaku njihovu
promenu, i to i na internet strani.
Koeficijenti koje je propisala jedini-
ca lokalne samouprave primenjivaće se
i pri utvrđivanju poreza na imovinu za 2020.
godinu za nepokretnosti obveznika koji vode
poslovne knjige, ali samo u jedinicama lokal-
ne samouprave u kojima u periodu od 1. januara
2019. do 30. septembra 2019. godine nije bilo
najmanje tri prometa odgovarajućih nepo-
kretnosti ni u zonama ni u graničnim zonama.
Napomena: Jedinica lokalne samouprave nije
u obavezi da ovaj akt donosi svake godine, već
je dovoljno da na dan 30. novembra 2019. godine
postoji važeći akt kojim su koeficijenti obja-
vljeni (i iz ranijih godina), uz uslov da važnost
tog akta nije ograničena do 31. decembra 2019.
godine.
Zaključak
Porez na imovinu za teritoriju jedinice lo-
kalne samouprave utvrđuje se za kalendarsku go-
dinu primenom odredaba Zakona, kao i odluke
skupštine jedinice lokalne samouprave na čijoj
teritoriji se imovina nalazi o stopama poreza
na imovinu, zatim odluke kojom su određene
zone (uključujući i najopremljenije zone) i akta
o koeficijentima za nepokretnosti u zonama,
koji važe na dan 15. decembra tekuće godine. Za
imovinu za koju poreska obaveza nastane u toku
poreske godine, porez na imovinu za tu godinu
utvrđuje se za period od nastanka poreske oba-
veze do isteka te godine, odnosno do prestanka
poreske obaveze u toj godini.
Jedinice lokalne samouprave Zakonom su
ovlašćene da na svojoj teritoriji bliže urede
zone (prema kriterijumima propisanim članom
6. stav 3. Zakona), prosečne cene kvadratnog
metra odgovarajućih nepokretnosti u zonama
(na osnovu cena ostvarenih u prometu odgova-
rajućih nepokretnosti), stopu amortizacije za
koju može da se umanji vrednost nepokretnosti
(osim zemljišta) obveznika koji ne vodi poslov-
ne knjige (do visine propisane članom 5. stav 3.
Zakona), stope poreza na imovinu (do visine
propisane članom 11. stav 1. Zakona), kao i koe-
ficijente za nepokretnosti u zonama (do visine
propisane članom 7a stav 3. Zakona).
Utvrđivanje, naplata i kontrola poreza na
imovinu u nadležnosti je jedinica lokalne sa-
mouprave, nezavisno od vrste nepokretnosti na
koju se taj porez plaća (poljoprivredno zemlji-
šte, građevinsko zemljište, stan i sl.). PS
POREZI
Mr Željko Albaneze
Utvrđivanje poreza na imovinu
za 2020. godinu – akti jedinica
lokalne samouprave donose se do
30. novembra 2019. godine
Obračun i naplata poreza na imovinu u isključivoj je nadležnosti lokalnih
samouprava – opština i gradova. Zato su pripreme za utvrđivanje politike
sprovođenja oporezivanja imovine na lokalnom nivou za 2020. godinu od zna-
čaja kako za same lokalne samouprave tako i za poreske obveznike. Jedinice
lokalne samouprave imaju rok do 30. novembra 2019. godine da donesu i objave
ta akta.
Uvod
Zakonom o porezima na imovinu („Sl. gla-
sniku RS”, br. 26/2001… i 99/2018 – Odluka US
RS – dalje: Zakon) jedinice lokalne samoupra-
ve obavezne su, odnosno ovlašćene da donesu
Zakonom utvrđena akta za potrebe utvrđivanja
poreza na imovinu i za 2020. godinu. Jedinice
lokalne samouprave imaju rok do 30. novembra
2019. godine da donesu i objave ta akta.
Pravni osnov za ovlašćenja i obaveznost je-
dinica lokalne samouprave za donošenje akata
za utvrđivanje poreza na imovinu sadrži pre
svega samostalni član 36. Zakona o izmenama i
dopunama Zakona o porezima na imovinu („Sl.
glasnik RS”, br. 47/2013), koji propisuje da su je-
dinice lokalne samouprave dužne da najkasnije
do 30. novembra 2019. godine za potrebe utvrđi-
vanja poreza na imovinu za 2020. godinu donesu
i objave:
● odluku o stopama poreza na imovinu;
● odluku kojom su odredile zone, sa naznakom
zone koja se smatra najopremljenijom zonom na
svojoj teritoriji;
● akt kojim su utvrdile prosečne cene odgova-
rajućih nepokretnosti po zonama i
● akt o koeficijentima za nepokretnosti u zo-
nama.
Navedeni akti se objavljuju:
1) onako kako se objavljuju opšti akti te jedini-
ce lokalne samouprave (na primer, u službenom
glasilu lokalne samouprave),
2) na internet strani jedinice lokalne samou-
prave.
Važno je podsetiti da je, shodno članu 8. Za-
kona o finansiranju lokalne samouprave („Sl.
glasnik RS”, br. 62/2006, 47/2011, 93/2012, 83/2016,
104/2016 – dr. zakon i 95/2018), skupština jedi-
nice lokalne samouprave ovlašćena da utvrđuje
visinu stope poreza na imovinu do visine naj-
više stope propisane zakonom kojim se uređuju
porezi na imovinu.
U nastavku teksta biće navedeno više detalja
o sadržaju i karakteristikama navedenih akata
koje jedinice lokalne samouprave treba da done-
su za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu na
svojoj teritoriji za 2020. godinu.
Odluka o stopama poreza na imovinu
Prema članu 38b stav 1. Zakona, porez na imo-
vinu utvrđuje se za kalendarsku 2020. godinu
primenom odredaba Zakona, kao i odluke skup-
štine jedinice lokalne samouprave na čijoj te-
ritoriji se imovina nalazi o stopama poreza na
imovinu.
Prema članu 11. stav 1. Zakona, stope poreza na
imovinu iznose:
● na nepokretnosti poreskog obveznika koji
vodi poslovne knjige – do 0,40%;
● na zemljištu poreskog obveznika koji ne vodi
poslovne knjige – do 0,30%;
● na nepokretnosti poreskog obveznika koji ne
vodi poslovne knjige, osim na zemljištu:
142 POSLOVNI SAVETNIK ● poslovnisavetnik.net
POREZI
Na poresku osnovicu Plaća se na ime poreza
(1) do 10.000.000 dinara do 0,40%
(2) od 10.000.000 do 25.000.000 dinara porez iz tačke (1) + do 0,6% na iznos preko 10.000.000 dinara
(3) od 25.000.000 do 50.000.000 dinara porez iz tačke (2) + do 1,0% na iznos preko 25.000.000 dinara
(4) preko 50.000.000 dinara porez iz tačke (3) + do 2,0% na iznos preko 50.000.000 dinara
U smislu ovih zakonskih odredbi:
1) obveznik poreza na imovinu koji vodi poslov-
ne knjige jeste:
● pravno lice koje vodi poslovne knjige u skladu
sa propisima Republike Srbije,
● nerezidentno pravno lice – za nepokretno-
sti za koje poresku obavezu ispunjava ogranak
ili drugi organizacioni deo koji se, u skladu sa
zakonom kojim se uređuje oporezivanje dobiti
pravnih lica, smatra stalnom poslovnom jedi-
nicom,
● preduzetnik koji vodi poslovne knjige – za
imovinu koju je evidentirao u svojim poslovnim
knjigama,
● drugo lice koje vodi poslovne knjige u skladu
sa propisima Republike Srbije;
2) obveznik poreza na imovinu koji ne vodi po-
slovne knjige jeste:
● fizičko lice koje ostvaruje prihode od samo-
stalne delatnosti u skladu sa zakonom kojim se
uređuje oporezivanje dohotka građana – predu-
zetnik koji porez na dohodak građana na priho-
de od samostalne delatnosti plaća na paušalno
utvrđen prihod,
● drugo lice koje ne vodi poslovne knjige u skla-
du sa propisima Republike Srbije,
● preduzetnik koji vodi poslovne knjige – za
imovinu koja nije evidentirana u njegovim po-
slovnim knjigama.
U slučaju da skupština jedinice lokal-
ne samouprave ne utvrdi visinu pore-
ske stope ili je utvrdi preko maksimalnog
navedenog iznosa iz stava 1. člana 11. Zakona,
porez na imovinu utvrdiće se primenom naj-
više odgovarajuće poreske stope iz stava 1.
člana 11. Zakona na prava na nepokretnosti
obveznika koji vodi poslovne knjige, odnosno
obveznika koji ne vodi poslovne knjige.
Skupština jedinice lokalne samouprave na-
dležna je da donese odluku o stopama poreza na
imovinu, koja se objavljuje onako kako se objavljuju
opšti akti jedinice lokalne samouprave, kao i na
internet strani te jedinice lokalne samouprave.
Posebno treba naglasiti da pomenuta skupština
nije ovlašćena da utvrđuje različitu stopu pore-
za na imovinu za različite vrste nepokretnosti
(na primer za zemljište, za zgrade, za stanove,
za poslovne prostorije, za garaže), kao ni za ra-
zličite obveznike koji vode, odnosno ne vode
poslovne knjige (npr. u zavisnosti od vrste delat-
nosti, prihoda koji ostvaruju, broja zaposlenih
i sl.) – iz Mišljenja Ministarstva finansija br.
430-03-00271/2009-04 od 6. 10. 2009. godine.
Izuzetno, jedinica lokalne samouprave u
obavezi je da do 30. novembra 2019. godine do-
nese novu odluku o stopama poreza na imovinu
za utvrđivanje poreza za 2020. godinu. To znači
da se formalno donosi nova odluka i ako stope
poreza na imovinu ostanu neizmenjene u odnosu
na stope propisane sada važećom odlukom u toj
jedinici lokalne samouprave, nakon čega se tako
doneta odluka objavljuje onako kako se objavlju-
ju opšti akti jedinice lokalne samouprave i na
njenoj internet strani.
U svakom slučaju, one stope koje su odlukom
skupštine jedinice lokalne samouprave propi-
sane u višem iznosu od maksimalnih stopa iz
člana 11. Zakona neće se primenjivati prilikom
utvrđivanja poreza na imovinu, već će se porez
utvrditi po najvišoj (praktično maksimalnoj)
stopi za odgovarajuće nepokretnosti iz člana
11. stav 1. Zakona.
Dok je Zakonom izričito uređeno da je skup-
ština jedinice lokalne samouprave nadležna
da donese odluku o stopama poreza na imovi-
nu, jedinice lokalne samouprave mogu, ali
ne moraju da donesu i odluku o visini stope
amortizacije za koju se umanjuje vrednost ne-
pokretnosti obveznika koji ne vodi poslovne
knjige, koja čini osnovicu poreza na imovinu.
Naime, prema odredbama čl. 5. i 6. Zakona, osno-
vica poreza na imovinu za nepokretnosti po-
reskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige
jeste vrednost nepokretnosti koja se utvrđuje
množenjem korisne površine i prosečne cene
kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti
NOVEMBAR 2019. ● POSLOVNI SAVETNIK 143
POREZI
u zoni u kojoj se nalazi nepokretnost. Ova vred-
nost nepokretnosti, osim zemljišta, koja čini
osnovicu poreza na imovinu za obveznika koji
ne vodi poslovne knjige, može da se umanji za
amortizaciju po stopi do 1% godišnje primenom
proporcionalne metode, a najviše do 40%, po-
čev od isteka svake kalendarske godine u odnosu
na godinu u kojoj je izvršena izgradnja, odnosno
poslednja rekonstrukcija objekta, a na osnovu
odluke skupštine jedinice lokalne samouprave
o visini stope amortizacije koja važi na dan 15.
decembra godine koja prethodi godini za koju se
utvrđuje porez na imovinu i koja je objavljena u
skladu sa Zakonom.
Dakle, ovakva odluka jedinice lokal-
ne samouprave predstavlja mogućnost,
a ne obavezu, pri čemu stopa amortizacije,
ako se odluka donese, može da bude do 1%, da-
kle manja od 1%, ali ne viša od toga. Međutim,
ako skupština jedinice lokalne samouprave
ne utvrdi visinu stope amortizacije ili je ne
utvrdi u skladu sa Zakonom, ili je utvrdi, a ne
objavi u skladu sa Zakonom, pri utvrđivanju
poreza na imovinu vrednost nepokretnosti
ne umanjuje se za amortizaciju.
Odluka o određivanju zona i
najopremljenije zone
Za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu je-
dinice lokalne samouprave nadležne su da na
svojoj teritoriji određuju zone. U smislu Zakona,
zone predstavljaju delove teritorije jedinice
lokalne samouprave koje nadležni organ jedini-
ce lokalne samouprave odlukom može da odre-
di odvojeno za naselja prema vrsti naselja (selo,
grad) i izvan naselja ili jedinstveno za naselja i
izvan naselja. Prema članu 6. stav 3. Zakona, kri-
terijumi za određivanje zona su:
● komunalna opremljenost,
● opremljenosti javnim objektima,
● saobraćajna povezanost sa centralnim delo-
vima jedinice lokalne samouprave, odnosno sa
radnim zonama i drugim sadržajima u naselju.
Prema tome, zone se u okviru jedinice lokal-
ne samouprave određuju samo na bazi navedenih
kriterijuma, odnosno jedinica lokalne samo-
uprave nema ovlašćenja da, pored navedenih,
uvodi i druge kriterijume za određivanje zona.
Osim obaveze određivanja zona, jedinice lo-
kalne samouprave treba da imaju u vidu još dve
obaveze:
1) da do 30. novembra svake tekuće godine (član
7a stav 2) odrede zonu koja je, prema odluci na-
dležnog organa te jedinice lokalne samouprave,
najopremljenija prema kriterijumima za odre-
đivanje zona iz člana 6. stav 3. Zakona (dalje: naj-
opremljenija zona), pri čemu određivanje iste,
kako će se kasnije videti, treba da doprinese
efikasnijem utvrđivanju poreza na imovinu u
konkretnoj lokalnoj samoupravi;
2) saglasno članu 6. stav 4. Zakona, jedinica lo-
kalne samouprave obavezna je da na svojoj te-
ritoriji odredi najmanje dve zone u skladu sa
kriterijumima iz člana 6. stav 3. Zakona, što
znači da jedinica lokalne samouprave može da
odredi samo dve zone (od kojih je jedna najopre-
mljenija) ili više od dve zone (pri čemu maksi-
malan broj zona nije određen Zakonom).
Jedinica lokalne samouprave dužna je da ob-
javi akt kojim se utvrđuju zone i najopremljenija
zona do 30. novembra tekuće godine, kao i svaku
promenu tih akata, onako kako se objavljuju njeni
opšti akti.
Ako jedinica lokalne samouprave ne donese i
ne objavi akt kojim utvrđuje zone i najopremlje-
niju zonu na svojoj teritoriji, osnovica poreza
na imovinu na nepokretnosti je:
1) za obveznika koji vodi poslovne knjige – knji-
govodstvena vrednost iskazana na poslednji dan
poslovne godine obveznika u tekućoj godini, a
2) za obveznika koji ne vodi poslovne knjige –
jednaka osnovici poreza na imovinu za tekuću
godinu te, odnosno druge odgovarajuće nepokret-
nosti obveznika koji ne vodi poslovne knjige, za
odgovarajuću površinu.
Napominjemo da jedinica lokalne samo-
uprave nije u obavezi da donosi odluku
o zonama svake godine, već se smatra da je ta
odluka doneta i objavljena ako na dan 30. no-
vembra 2019. godine postoji važeća odluka o
zonama čija primena nije ograničena do 31. 12.
2019. godine.
144 POSLOVNI SAVETNIK ● poslovnisavetnik.net
POREZI
Odluka o prosečnim cenama
kvadratnog metra odgovarajućih
nepokretnosti u zonama
Vrednost nepokretnosti, kao osnovica za po-
rez na imovinu na teritoriji jedinice lokalne
samouprave, prema odredbama Zakona utvrđuje
se u zavisnosti od korisne površine i prosečne
cene kvadratnog metra (dalje: prosečna cena)
odgovarajućih nepokretnosti u zoni u kojoj se
nalazi nepokretnost. Vrednost nepokretnosti
utvrđuje organ jedinice lokalne samouprave
nadležan za utvrđivanje, naplatu i kontrolu
izvornih prihoda jedinice lokalne samouprave.
Stoga je prosečna cena odgovarajućih nepokret-
nosti bitan element za utvrđivanje osnovice po-
reza na imovinu, pa je, saglasno članu 7a stav 1.
Zakona, jedinica lokalne samouprave dužna da
objavi akt kojim se utvrđuju prosečne cene odgo-
varajućih nepokretnosti u zonama na njenoj te-
ritoriji do 30. novembra svake tekuće godine,
na način na koji se objavljuju njeni opšti akti.
Prema tome, prosečna cena kvadratnog metra
odgovarajućih nepokretnosti u zoni u kojoj se na-
lazi nepokretnost:
● predstavlja element za utvrđivanje osnovice
poreza na imovinu,
● utvrđuje se svake godine aktom nadležnog or-
gana jedinice lokalne samouprave,
● objavljuje se do 30. novembra tekuće za nared-
nu godinu,
● utvrđuje se zasebno za svaku vrstu odgovaraju-
ćih nepokretnosti, u svakoj zoni.
Kao što se vidi, utvrđivanje prosečnih cena
kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti
u zonama, kao elementa za utvrđivanje vredno-
sti nepokretnosti koja čini osnovicu poreza
na imovinu (što, na primer, znači i prosečnih
cena kvadratnog metra građevinskog zemljišta
u zonama), u nadležnosti je jedinice lokalne sa-
mouprave.
Prema odredbama člana 6a Zakona, u svrhu
utvrđivanja osnovice poreza na imovinu nepo-
kretnosti se razvrstavaju u sledeće grupe:
1) građevinsko zemljište;
2) poljoprivredno zemljište;
3) šumsko zemljište;
4) drugo zemljište (zemljište koje nije građe-
vinsko, poljoprivredno ili šumsko zemljište);
5) stan;
6) kuće za stanovanje;
7) poslovne zgrade i drugi (nadzemni i podzem-
ni) građevinski objekti koji služe za obavljanje
delatnosti;
8) garaže i garažna mesta.
Uz ovaj spisak treba precizirati sledeće:
● Utvrđuje se prosečna cena kvadratnog metra
svake od navedenih vrsta nepokretnosti zaseb-
no za svaku zonu koju je odredila lokalna samou-
prava. Praktično, broj prosečnih cena treba da
odgovara proizvodu vrsta nepokretnosti i bro-
ja zona u jedinici lokalne samouprave.
● Ako objekat čini više posebnih celina koje
mogu da se svrstaju u različite grupe, svaka po-
sebna celina u okviru objekta svrstava se za
potrebe utvrđivanja poreza na imovinu u odgo-
varajuću grupu nepokretnosti.
● Objekat koji je jedinstvena celina mešovitog
karaktera, za potrebe utvrđivanja poreza na
imovinu razvrstava se prema pretežnoj nameni.
● Jedinica lokalne samouprave odlukom može
da propiše da se neizgrađeno građevinsko ze-
mljište na njenoj teritoriji, koje se koristi
isključivo za gajenje biljaka, odnosno sadnog
materijala, odnosno šuma, u svrhu utvrđivanja
osnovice poreza na imovinu razvrstava u poljo-
privredno odnosno šumsko zemljište. Ovakva
odluka biće primenjena pri utvrđivanju poreza
na imovinu za 2020. godinu, ako je doneta i obja-
vljena do 30. novembra 2019. godine onako kako
se objavljuju opšti akti jedinice lokalne samo-
uprave i na njenoj internet strani.
Prema odredbama člana 6. Zakona, prosečnu
cenu odgovarajućih nepokretnosti po zonama na
teritoriji jedinice lokalne samouprave utvr-
đuje svaka jedinica lokalne samouprave aktom
nadležnog organa, na osnovu cena ostvarenih
u prometu odgovarajućih nepokretnosti po zo-
nama u periodu od 1. januara do 30. septembra
godine koja prethodi godini za koju se utvrđuje
porez na imovinu. Konkretno, prosečne cene za
potrebe utvrđivanja poreza na imovinu za 2020.
godinu utvrđuju se na osnovu cena ostvarenih
u prometu odgovarajućih nepokretnosti po zo-
nama u periodu od 1. januara 2019. godine do 30.
septembra 2019. godine. Pri tome:
1) prosečna cena će se utvrditi ako je u zoni u
kojoj se nepokretnost nalazi bilo tri ili više
prometa odgovarajućih nepokretnosti – na
osnovu cena ostvarenih u prometu odgovarajućih
nepokretnosti po zonama u periodu od 1. januara
do 30. septembra 2019. godine;
NOVEMBAR 2019. ● POSLOVNI SAVETNIK 145
POREZI
2) ako je u zoni u kojoj se nepokretnost nalazi
bilo manje od tri prometa odgovarajućih nepo-
kretnosti ili ih nije bilo (dalje: zona u kojoj
nije bilo prometa), prosečna cena za te nepo-
kretnosti utvrđuje se na osnovu proseka pro-
sečnih cena ostvarenih u graničnim zonama u
kojima je u tom periodu bilo najmanje tri pro-
meta odgovarajućih nepokretnosti (granične
zone su zone čije se teritorije graniče sa zonom
u kojoj nije bilo prometa, koje pripadaju istoj je-
dinici lokalne samouprave);
3) ako ni u graničnim zonama nije bilo prome-
ta odgovarajućih nepokretnosti u periodu od 1.
januara do 30. septembra 2019. godine, osnovica
poreza na imovinu za te nepokretnosti u zoni
u kojoj nije bilo prometa jednaka je osnovici
poreza na imovinu te, odnosno odgovarajuće
nepokretnosti u zoni obveznika koji ne vodi po-
slovne knjige za tekuću godinu;
4) u posebnom slučaju, ako nije utvrđena prosečna
cena drugog zemljišta (to je zemljište koje
nije građevinsko, poljoprivredno ili šumsko
zemljište) u zoni zato što ni u njoj ni u graničnim
zonama nije bilo najmanje tri prometa dru-
gog zemljišta uz naknadu, a utvrđena je prosečna
cena poljoprivrednog zemljišta u toj zoni, vred-
nost drugog zemljišta (osim eksploatacionih
polja), koja čini osnovicu poreza na imovinu za
poresku godinu, utvrđuje se primenom prosečne
cene poljoprivrednog zemljišta u pomenutoj
zoni, umanjene za 40%.
Još jednom treba naglasiti da se akt kojim
se utvrđuju prosečne cene odgovarajućih nepo-
kretnosti objavljuje do 30. novembra svake teku-
će godine, dakle i do 30. novembra 2019. godine,
onako kako se objavljuju opšti akti jedinice
lokalne samouprave, kao i na njenoj internet
strani.
Može se savetovati da, radi utvrđivanja pro-
sečne cene kvadratnog metra nepokretnosti, je-
dinica lokalne samouprave treba da koristi sve
raspoložive podatke o cenama odgovarajućih ne-
pokretnosti ostvarenim u prometu u zoni u kojoj
se ta nepokretnost nalazi u periodu od 1. januara
do 30. septembra tekuće godine (na primer, po-
datke kojima raspolaže Poreska uprava, podatke
organa nadležnog za poslove statistike, podatke
agencija koje vrše posredovanje u prometu nepo-
kretnosti i sl.), pri čemu treba uzeti u obzir i
cene novoizgrađenih i cene „starih” objekata. S
tim u vezi treba podsetiti i na to da su, saglasno
članu 9. Zakona, državni organi i organizacije,
organi teritorijalne autonomije i lokalne samo-
uprave dužni da, na zahtev organa jedinice lokal-
ne samouprave, u roku od 15 dana od dana prijema
zahteva dostave podatke kojima raspolažu vrše-
ći poslove iz svoje nadležnosti, koji su od znača-
ja za utvrđivanje poreza na imovinu.
Organ jedinice lokalne samouprave ne plaća
takse, naknade i druge troškove za podatke koje
pribavlja od navedenih organa za potrebe utvr-
đivanja poreza na imovinu.
U konkretnom slučaju, podatke o cenama u pro-
metu odgovarajućih nepokretnosti po zonama u
periodu od 1. januara do 30. septembra tekuće go-
dine jedinica lokalne samouprave može da pri-
bavlja i od Poreske uprave – ako Poreska uprava
njima raspolaže (npr. ako je do podataka o cena-
ma u prometu u periodu od 1. januara do 30. septem-
bra tekuće godine došla u postupku utvrđivanja
poreza na prenos apsolutnih prava). Međutim,
tržišna vrednost nepokretnosti, koju nadležni
poreski organ, kao osnovicu poreza na prenos ap-
solutnih prava, ima pravo da utvrdi kada oceni
da je ugovorena cena niža od tržišne, po mi-
šljenju Ministarstva finansija nije cena ostva-
rena u prometu odgovarajućih nepokretnosti po
zonama, na osnovu koje se utvrđuje prosečna cena
odgovarajućih nepokretnosti po zonama iz člana
6. Zakona. Naime, ovu tržišnu vrednost nadle-
žni poreski organ utvrđuje kad oceni da je ugovo-
rena cena niža od tržišne vrednosti. Takođe, u
tim slučajevima tržišna vrednost nije cena kao
naknada za konkretan prenos prava, već vrednost
koja čini osnovicu poreza na prenos apsolutnih
prava. Dakle, u slučaju da je ugovorom o prometu
nepokretnosti ugovorena određena cena za pre-
nos oporezivog prava na nepokretnosti, pri čemu
nadležni poreski organ u postupku utvrđivanja
poreza na prenos apsolutnih prava po tom osnovu
utvrdi tržišnu vrednost apsolutnog prava koje
se prenosi u iznosu većem od ugovorene cene, za
potrebe utvrđivanja prosečne cene odgovaraju-
će vrste nepokretnosti u zoni jedinica lokalne
samouprave će, primenom Zakona, uzeti u obzir
cenu iz ugovora o prenosu prava, pod uslovom da
je taj ugovor zaključen u periodu od 1. januara do
30. septembra tekuće godine (Mišljenje Mini-
starstva finansija br. 011-00-01394/2015-04 od
22. 1. 2016).
Prema drugom mišljenju Ministarstva fi-
nansija, prilikom utvrđivanja prosečne cene
146 POSLOVNI SAVETNIK ● poslovnisavetnik.net
POREZI
odgovarajućih nepokretnosti u zonama jedinica
lokalne samouprave uzima u obzir podatke o ce-
nama ostvarenim u prometu odgovarajućih vrsta
nepokretnosti u zonama u periodu od 1. januara
do 30. septembra godine koja prethodi godini
za koju se porez na imovinu utvrđuje (nezavisno
od činjenice da li svaki promet iz koga su preu-
zeti podaci o ceni podleže plaćanju poreza na
prenos apsolutnih prava, da li je i kada za taj
prenos podneta poreska prijava za utvrđivanje
poreza po pomenutom osnovu, odnosno da li je i
kada je nadležni poreski organ doneo rešenje o
utvrđivanju poreza). Primera radi, pri utvrđi-
vanju prosečnih cena čijom primenom će se utvr-
đivati porez na imovinu za 2020. godinu (koje se
utvrđuju i objavljuju do 30. novembra 2019. go-
dine) ne uzimaju se u obzir podaci o cenama u
prometu odgovarajućih nepokretnosti u zonama
ostvarenim u 2017. ili 2018. godini, već podaci o
cenama u periodu od 1. januara do 30. septembra
2019. godine.
Takođe, potrebno je istaći da Zakonom nije
propisana obaveza jedinicama lokalne samou-
prave da prilikom utvrđivanja prosečne cene
odgovarajućih nepokretnosti u zoni koriste
određenu metodu obračuna. Dakle, jedinice lo-
kalne samouprave vrše odabir metode po ko-
joj će utvrđivati prosečne cene odgovarajućih
nepokretnosti po zonama na svojoj teritoriji
(Mišljenje Ministarstva finansija br. 011-00-
01394/2015-04 od 15. 12. 2015).
Kakve su posledice ako jedinica lokalne
samouprave ne objavi podatke o prosečnim
cenama odgovarajućih nepokretnosti u
zonama
Prema odredbama člana 7a Zakona, ako jedini-
ca lokalne samouprave ne objavi akt kojim utvr-
đuje prosečne cene odgovarajućih nepokretnosti
u zonama do 30. novembra 2019. godine, osnovica
poreza na imovinu za 2020. godinu jeste:
1) na nepokretnosti obveznika koji vodi poslov-
ne knjige – knjigovodstvena vrednost iskazana na
poslednji dan poslovne godine obveznika u teku-
ćoj, 2019. godini;
2) na nepokretnosti obveznika koji ne vodi po-
slovne knjige – jednaka je osnovici poreza na
imovinu te, odnosno odgovarajuće nepokret-
nosti u određenoj zoni za tekuću 2019. godinu
obveznika koji ne vodi poslovne knjige, za odgo-
varajuću površinu.
U posebnom slučaju, kada jedinica lokalne
samouprave u svrhu oporezivanja porezom na
imovinu za 2020. godinu do 30. novembra 2019.
godine objavi odluku kojom određuje veći broj
zona od dotadašnjeg, tako što prema propisa-
nim kriterijumima za određivanje zona iz Zako-
na umesto jedne dotadašnje odredi dve zone (u
konkretnom slučaju, umesto zone IV odredi dve
zone: zonu IV i zonu IVa), pri čemu je u svakoj od
njih bilo najmanje tri prometa odgovarajućih
nepokretnosti, po mišljenju Ministarstva fi-
nansija, prosečne cene odgovarajućih nepokret-
nosti u svakoj od tih zona za utvrđivanje poreza
na imovinu za 2020. godinu utvrđuju se na osnovu
cena ostvarenih u prometu odgovarajućih nepo-
kretnosti u određenoj zoni u periodu od 1. janu-
ara do 30. septembra 2019. godine (konkretno,
prosečne cene odgovarajućih nepokretnosti u
novoodređenoj zoni IV za utvrđivanje poreza na
imovinu za 2020. godinu utvrđuju se na osnovu
cena ostvarenih u prometu odgovarajućih nepo-
kretnosti u novoodređenoj zoni IV u periodu od
1. januara do 30. septembra 2019. godine, a u zoni
IVa – na osnovu cena ostvarenih u prometu odgo-
varajućih nepokretnosti u zoni IVa u periodu od
1. januara do 30. septembra 2019. godine.)
Podrazumeva se da se prosečne cene odgova-
rajućih nepokretnosti u zonama utvrđuju nakon
utvrđivanja zona i da treba da budu objavljene
do 30. novembra 2019. godine na način na koji se
objavljuju opšti akti konkretne jedinice lokal-
ne samouprave da bi predstavljale element za
utvrđivanje poreza na imovinu za 2020. godinu
(Mišljenje Ministarstva finansija br. 413-00-
00273/2016-04 od 28. 11. 2016).
Odluka o koeficijentima za
nepokretnosti u zonama
Odluka o koeficijentima za nepokretnosti u
zonama predstavlja još jedan dokument koji tre-
ba da donesu lokalne samouprave, a primenjuje se
prilikom utvrđivanja osnovice poreza na imovi-
nu obveznika koji vode poslovne knjige u slučaju
kada (član 6. stav 8. Zakona) ni u zonama ni u gra-
ničnim zonama nije bilo najmanje tri prometa od-
govarajućih nepokretnosti u periodu od 1. januara
do 30. septembra tekuće godine (u ovom slučaju
2019). Ova odluka ne primenjuje se pri utvrđiva-
nju osnovice poreza na imovinu za nepokretno-
sti obveznika koji ne vode poslovne knjige.
NOVEMBAR 2019. ● POSLOVNI SAVETNIK 147
POREZI
Ako je jedinica lokalne samouprave
utvrdila prosečne cene za sve vrste od-
govarajućih nepokretnosti iz člana 6a Zakona
u svim zonama i objavila ih do 30. novembra
2019. godine, nema potrebe da donosi odluku
o koeficijentima za nepokretnosti u zonama,
a ako ju je donela, pri utvrđivanju poreza na
imovinu za 2020. godinu obveznici koji vode
poslovne knjige neće je primenjivati.
Visinu ovih koeficijenata utvrđuje nadle-
žni organ jedinica lokalne samouprave svojim
aktom, za svaku zonu na svojoj teritoriji, pri
čemu oni ne mogu biti veći od:
1) 1,00 – za nepokretnosti u najopremljenijim zo-
nama;
2) 0,80 – za nepokretnosti u zonama koje se u toj
jedinici lokalne samouprave graniče sa najo-
premljenijim zonama;
3) 0,40 – za nepokretnosti u zonama seoskih na-
selja;
4) 0,30 – za nepokretnosti u zonama izvan seo-
skih i gradskih naselja;
5) 0,60 – za ostale zone u toj jedinici lokalne
samouprave.
Zakonom nije ograničen broj koeficijenata
koje jedinica lokalne samouprave može da odre-
di, što znači da može da iznosi više od pet koe-
ficijenata, uz uslov da su koeficijenti tih zona
do nivoa navedenog zakonskog maksimuma.
Prema članu 7a stav 5. Zakona, ako jedinica
lokalne samouprave do 30. novembra 2019. go-
dine ne objavi koeficijente za nepokretnosti
u zonama ili ih utvrdi preko maksimalnog izno-
sa, a u slučaju da u 2019. godini ni u zonama ni u
graničnim zonama nije bilo najmanje tri prome-
ta odgovarajućih nepokretnosti u periodu od 1.
januara do 30. septembra 2019. godine, osnovica
poreza na imovinu za nepokretnosti obveznika
koji vodi poslovne knjige utvrdiće se primenom
maksimalnog zakonskog koeficijenta za nepo-
kretnosti u odgovarajućoj zoni.
Akt o koeficijentima jedinica lokalne samo-
uprave dužna je da objavi do 30. novembra tekuće
godine onako kako se objavljuju opšti akti te je-
dinice lokalne samouprave, ali i svaku njihovu
promenu, i to i na internet strani.
Koeficijenti koje je propisala jedini-
ca lokalne samouprave primenjivaće se
i pri utvrđivanju poreza na imovinu za 2020.
godinu za nepokretnosti obveznika koji vode
poslovne knjige, ali samo u jedinicama lokal-
ne samouprave u kojima u periodu od 1. januara
2019. do 30. septembra 2019. godine nije bilo
najmanje tri prometa odgovarajućih nepo-
kretnosti ni u zonama ni u graničnim zonama.
Napomena: Jedinica lokalne samouprave nije
u obavezi da ovaj akt donosi svake godine, već
je dovoljno da na dan 30. novembra 2019. godine
postoji važeći akt kojim su koeficijenti obja-
vljeni (i iz ranijih godina), uz uslov da važnost
tog akta nije ograničena do 31. decembra 2019.
godine.
Zaključak
Porez na imovinu za teritoriju jedinice lo-
kalne samouprave utvrđuje se za kalendarsku go-
dinu primenom odredaba Zakona, kao i odluke
skupštine jedinice lokalne samouprave na čijoj
teritoriji se imovina nalazi o stopama poreza
na imovinu, zatim odluke kojom su određene
zone (uključujući i najopremljenije zone) i akta
o koeficijentima za nepokretnosti u zonama,
koji važe na dan 15. decembra tekuće godine. Za
imovinu za koju poreska obaveza nastane u toku
poreske godine, porez na imovinu za tu godinu
utvrđuje se za period od nastanka poreske oba-
veze do isteka te godine, odnosno do prestanka
poreske obaveze u toj godini.
Jedinice lokalne samouprave Zakonom su
ovlašćene da na svojoj teritoriji bliže urede
zone (prema kriterijumima propisanim članom
6. stav 3. Zakona), prosečne cene kvadratnog
metra odgovarajućih nepokretnosti u zonama
(na osnovu cena ostvarenih u prometu odgova-
rajućih nepokretnosti), stopu amortizacije za
koju može da se umanji vrednost nepokretnosti
(osim zemljišta) obveznika koji ne vodi poslov-
ne knjige (do visine propisane članom 5. stav 3.
Zakona), stope poreza na imovinu (do visine
propisane članom 11. stav 1. Zakona), kao i koe-
ficijente za nepokretnosti u zonama (do visine
propisane članom 7a stav 3. Zakona).
Utvrđivanje, naplata i kontrola poreza na
imovinu u nadležnosti je jedinica lokalne sa-
mouprave, nezavisno od vrste nepokretnosti na
koju se taj porez plaća (poljoprivredno zemlji-
šte, građevinsko zemljište, stan i sl.). PS